Moradia em Bonfim
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Moradia T2 com 160 m² em Bonfim, Porto, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 346 140 €, 11,2% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T2 com 3 casas de banho de 160 m². Localizado freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A casa possui um sistema de segurança de última geração e janelas com eficiência energética, melhorando a segurança e a sustentabilidade. Destaques: A proximidade do transporte público garante opções de deslocamento fáceis.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €390,000 está notavelmente acima do valor justo, que é de €346,140, resultando num excesso de €43,860 ou 12,7%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Dadas as suas acabamentos elegantes e materiais de qualidade, a propriedade pode atrair compradores em busca de estética moderna, tornando uma estratégia de revenda viável a um preço aumentado após renovação. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,300/mês, a propriedade oferece um rendimento bruto de 4%, atraente para investidores de aluguel a longo prazo focados em fluxo de caixa consistente num ambiente suburbano.
Avaliação
Valor justo estimado em €346,140 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €390,000 situa-se €43,860 (12.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de Bonfim, Porto, Porto de €262,974 (€1,644/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €262,974, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €346,140 (€2,163/m²), uma diferença de €43,860 (12.7%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bonfim · 4392c3 | Imóvel em análise | €390,000 | €2,438 | — | 80 | 76 |
| rua de Cervantes, 62 | Ativo | €290,000 | €2,071 | 15.0% | 74 | 74 |
| Campanhã · 0018c3 | Ativo | €296,250 | €2,992 | 22.8% | 80 | 82 |
| Oliveira do Douro · f3664a | Ativo | €369,900 | €1,182 | 51.5% | 75 | 69 |
| rua da Restauração | Ativo | €530,000 | €2,255 | 7.5% | 74 | 73 |
| Mediana | €333,075 | €2,163 | 11.3% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade, com um rendimento bruto de 4%, espera fornecer retornos modestos, mas o preço pedido de €390,000 está acima do valor justo de €346,140, indicando que está sobrevalorizada. Além disso, a classificação de condição da propriedade de 78/100 sugere que pode ser necessária uma manutenção significativa, afetando ainda mais a rentabilidade a longo prazo. Family rental Com a casa localizada numa área suburbana de Bonfim, pode atrair famílias em busca de estabilidade; no entanto, a €390,000, a propriedade está com um preço 12,7% mais alto do que o seu valor justo. A classificação geral do bairro de 76/100 reflete um ambiente de vida decente, mas o preço inflacionado diminui o apelo do investimento para alugueres familiares. Buy-and-hold Embora a propriedade possa beneficiar de valorização ao longo do tempo, o preço atual de €390,000 não está alinhado com o valor justo de €346,140, marcando-a como sobrevalorizada. Os investidores devem considerar o rendimento de 4% como inadequado em comparação com os potenciais riscos associados ao pagamento excessivo nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de recessão económica Dado que tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos estão avaliadas em 75/100, existe um risco moderado de declínio dos valores das propriedades ou dos rendimentos de aluguer durante uma recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 428 578 €
- Capital próprio necessário
- 116 578 €
- Prestação mensal
- 1366 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -617 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras12 650 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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