Apartamento T3, 60 m² em Sacavém e Prior Velho, Loures
Apartamento T3 com 60 m² em Sacavém e Prior Velho, Loures, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 240 739 €, 36,6% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 60 m², construído em 1988, certificado energético D. Localizado freguesia de Sacavém e Prior Velho, concelho de Loures, distrito de Lisbon. A propriedade conta com um espaçoso terraço de 35m² e uma marquise com aproximadamente 18m², aumentando o seu potencial de vida e entretenimento ao ar livre em um vibrante ambiente residencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está significativamente acima do valor justo de €240,739, representando uma sobrevalorização de €139,261 (57.8%). Esta propriedade não é um bom investimento com a sua lista atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €240,739 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €139,261 (57.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de Sacavém e Prior Velho, Loures, Lisbon de €207,978 (€3,466/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €207,978, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €240,739 (€4,012/m²), uma diferença de €139,261 (57.8%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sacavém e Prior Velho · 4a45c6 | Imóvel em análise | €380,000 | €6,333 | — | 70 | 76 |
| Olivais · 090193 | Ativo | €399,000 | €4,483 | 29.2% | — | 73 |
| praça República | Ativo | €350,000 | €3,933 | 37.9% | 75 | 75 |
| Olivais · f36009 | Ativo | €317,000 | €4,171 | 34.1% | 65 | 78 |
| Moscavide e Portela · 25f7eb | Ativo | €489,500 | €4,079 | 35.6% | 75 | 75 |
| Mediana | €374,500 | €4,125 | 34.9% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T3 em Sacavém e Prior Velho está sobrevalorizado a €380,000, especialmente em comparação com o seu valor justo de €240,739, indicando uma diferença significativa de 57.8%. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, o retorno financeiro não justifica o preço elevado numa área suburbana com amenidades limitadas e qualidade média do inquilino. Arrendamento familiar Dado o seu preço atual de €380,000 e um valor justo de apenas €240,739, este apartamento representa uma sobrevalorização significativa de 57.8%. A avaliação do bairro de 76/100 pode atrair famílias, mas o baixo rendimento de 3.2% levanta preocupações sobre a viabilidade global do investimento. Comprar e manter Com um preço de lista de €380,000, esta propriedade está claramente sobrevalorizada, tendo um valor justo de €240,739, criando uma alarmante diferença de 57.8%. Embora a vizinhança tenha uma pontuação razoavelmente boa, o baixo rendimento bruto de 3.2% sugere que uma estratégia de compra e manutenção pode não trazer benefícios desejáveis a longo prazo, dado o ponto de preço inflacionado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a consistência da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 420 651 €
- Capital próprio necessário
- 116 651 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -808 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras15 675 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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