Moradia T3, 110 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Moradia T3 com 110 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 273 890 €, 21,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 110 m², construído em 1992, certificado energético F. Localizado em avenida do Mar, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta uma conversão de sótão versátil com acesso independente que pode servir como uma unidade de aluguel, aumentando seu potencial de investimento em uma localização desejável.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 ultrapassa o valor justo de €273,890 em €76,110 (27.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base na sua avaliação de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €273,890 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €76,110 (27.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de avenida do Mar de €284,530 (€2,587/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 51/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €284,530, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €273,890 (€2,490/m²), uma diferença de €76,110 (27.8%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida do Mar | Imóvel em análise | €350,000 | €3,182 | — | 55 | 71 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 65a5f6 | Ativo | €480,000 | €3,057 | 3.9% | 52 | 72 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · be950c | Ativo | €268,000 | €1,540 | 51.6% | 40 | 71 |
| rua Dom João V | Ativo | €630,000 | €2,316 | 27.2% | 55 | 74 |
| rua da Beira Alta, 13 | Ativo | €450,000 | €2,941 | 7.6% | 70 | 74 |
| Mediana | €465,000 | €2,629 | 17.4% | 54 | 73 |
Tese de investimento
Long-term rental Com um valor justo de €273,890 em comparação com um preço de listagem de €350,000, esta propriedade está sobrevalorizada em 27,8%, o que pode afetar os retornos gerais de aluguel. Embora a rentabilidade bruta seja de 6,9%, o alto preço de entrada reduz o apelo do investimento para arrendamento de longo prazo numa área que mostra uma estabilidade moderada no mercado imobiliário. Family rental Embora a propriedade esteja localizada numa vizinhança suburbana estável, o seu preço de €350,000 torna-a sobrevalorizada em relação ao valor justo de €273,890. Isto pode limitar a procura por arrendamentos familiares, particularmente à medida que inquilinos potenciais possam buscar mais valor pelo seu dinheiro nesta região. Buy-and-hold O preço de listagem atual de €350,000, que está 27,8% acima do seu valor justo, sugere que esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores podem enfrentar desafios em justificar o preço ao longo do tempo, particularmente com a classificação de condição existente de 51/100 e as dinâmicas competitivas do mercado suburbano. Not ideal for Esta propriedade não é adequada para o mercado de luxo devido à sua condição atual de 51/100, o que reduz a sua atratividade. Além disso, entrar nos mercados de aluguer de férias de curto prazo ou habitação estudantil é impraticável, dado o seu alto preço de entrada e a moderada oferta de comodidades na vizinhança.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma classificação de estabilidade económica de 75/100, existe um risco moderado de oscilações nas condições económicas locais que podem afetar a retenção de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 730 €
- Capital próprio necessário
- 151 730 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 5,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -15 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras59 610 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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