Moradia T2, 50 m² em Fernão Ferro, Seixal
Moradia T2 com 50 m² em Fernão Ferro, Seixal, à venda por 139 990 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 120 714 €, 13,8% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 50 m², construído em 2026. Localizado em parque Verde em Fernão Ferro, freguesia de Fernão Ferro, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Esta propriedade beneficia de isenção de impostos IMI, reduzindo significativamente os custos operacionais para investidores em um condomínio bem equipado com extensas comodidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €139,990 está €19,276 (16,0%) acima do valor justo de €120,714, indicando que a propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €120,714 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €139,990 situa-se €19,276 (16.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €139,990 face à base da zona de parque Verde em Fernão Ferro de €106,071 (€2,121/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €106,071, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €120,714 (€2,414/m²), uma diferença de €19,276 (16.0%) face ao preço pedido de €139,990.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Verde em Fernão Ferro | Imóvel em análise | €139,990 | €2,800 | — | 79 | 68 |
| Fernão Ferro · 38bae4 | Ativo | €339,000 | €2,439 | 12.9% | 68 | 73 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 001982 | Ativo | €490,000 | €3,333 | 19.1% | 73 | 68 |
| Fernão Ferro · be95d9 | Ativo | €299,000 | €2,354 | 15.9% | 65 | 70 |
| rua Bento Gonçalves, 599E | Ativo | €435,000 | €2,326 | 16.9% | 70 | 65 |
| Mediana | €387,000 | €2,397 | 14.4% | 69 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Fernão Ferro está sobrevalorizada em 16,0%, tornando-a uma candidata menos atrativa para investimentos em arrendamento de longo prazo. O rendimento bruto de 5,6% é razoável, mas não compensa o preço de compra inflacionado em relação ao valor justo. Arrendamento familiar Embora a condição e a segurança do bairro sugiram potencial para arrendamentos familiares, o atual preço de listagem excede o valor justo em 16,0%, categorizando-o como sobrevalorizado. As famílias podem procurar melhor valor em áreas próximas com preços e amenidades mais favoráveis. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é ideal, dado o sobrepreço de 16,0% em relação ao valor justo. O rendimento e a condição geral podem parecer apelativos, mas o alto custo de entrada mina o potencial de lucratividade a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 65 sugere potenciais flutuações na receita de aluguer, o que pode impactar os retornos do investimento. Risco de Dependabilidade dos Inquilinos Uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70 indica que, embora os inquilinos sejam relativamente seguros, existe um risco de vacância ou rotatividade que pode afetar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 147 674 €
- Capital próprio necessário
- 35 682 €
- Prestação mensal
- 472 €
- Rentabilidade bruta
- 5,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -33 €
- Preço139 990 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1736 €
- Imposto do Selo (escritura)1120 €
- Imposto do Selo (crédito)672 €
- Escritura, registo e banco1836 €
- Obras2320 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
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