Moradia T2, 50 m² em Fernão Ferro, Seixal
Moradia T2 com 50 m² em Fernão Ferro, Seixal, à venda por 141 990 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 120 555 €, 15,1% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 50 m², construído em 2026. Localizado em parque Verde em Fernão Ferro, freguesia de Fernão Ferro, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade incorpora materiais ecológicos nas suas renovações, aumentando a sustentabilidade enquanto oferece um apelo estético moderno e potenciais economias nos custos de utilidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €141,990 está €21,435 (17.8%) acima do valor justo de €120,555, sugerindo que esta propriedade está sobrevalorizada. Os investidores devem considerar opções alternativas que estejam mais alinhadas com o preço de mercado justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €120,555 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €141,990 situa-se €21,435 (17.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €141,990 face à base da zona de parque Verde em Fernão Ferro de €106,624 (€2,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €106,624, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €120,555 (€2,411/m²), uma diferença de €21,435 (17.8%) face ao preço pedido de €141,990.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Verde em Fernão Ferro | Imóvel em análise | €141,990 | €2,840 | — | 78 | 68 |
| Fernão Ferro · 38bae4 | Ativo | €339,000 | €2,439 | 14.1% | 68 | 73 |
| Quinta do Conde · 2620fd | Ativo | €450,000 | €2,394 | 15.7% | 75 | 69 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 001982 | Ativo | €490,000 | €3,333 | 17.4% | 73 | 68 |
| Fernão Ferro · be95d9 | Ativo | €299,000 | €2,354 | 17.1% | 65 | 70 |
| Mediana | €394,500 | €2,417 | 14.9% | 71 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço desta propriedade está 17,8% acima do seu valor justo, indicando que está sobrevalorizada e pode não oferecer retornos ideais numa estratégia de arrendamento a longo prazo. Apesar da sua localização suburbana favorecer a estabilidade no emprego e taxas de criminalidade mais baixas, a atual avaliação reduz a atratividade para potenciais investidores que buscam fluxo de caixa fiável. Comprar e manter Com um rendimento bruto de 5,5%, este investimento pode parecer apelativo à primeira vista; no entanto, a diferença de 17,8% em relação ao valor justo sugere que está sobrevalorizado e pode limitar a apreciação a longo prazo. Embora o bairro se beneficie da proximidade a Lisboa, o potencial de valorização futura pode ser limitado pela avaliação atual irrealista. Arrendamento familiar Embora a área seja propícia à vida familiar, com bom acesso a escolas e uma taxa de criminalidade mais baixa, o prémio de 17,8% em relação ao valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento familiar. Os investidores devem abordar com cautela, uma vez que o preço atual do mercado pode ofuscar os benefícios potenciais desta localização, de outra forma favorável para famílias.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Devido a um índice de estabilidade económica de 70/100, existe um risco de uma recessão económica afetar a procura de arrendamento e os valores imobiliários. Instabilidade dos Inquilinos Com um índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100, a probabilidade de rotatividade de inquilinos é relativamente alta, podendo levar a taxas de vacância elevadas e perda de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 149 573 €
- Capital próprio necessário
- 35 981 €
- Prestação mensal
- 479 €
- Rentabilidade bruta
- 5,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -41 €
- Preço141 990 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1776 €
- Imposto do Selo (escritura)1136 €
- Imposto do Selo (crédito)682 €
- Escritura, registo e banco1841 €
- Obras2148 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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