Apartamento T3, 61 m² em Odivelas
Apartamento T3 com 61 m² em Odivelas, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 292 951 €, 16,1% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 61 m², construído em 1962, certificado energético D. Localizado em praceta 1º de Dezembro, 14, freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O sistema de canalização e elétrico totalmente renovado garante funcionalidade e segurança modernas, complementando os acabamentos contemporâneos em toda a unidade. Localização Central: A estação de Metro de Odivelas está apenas a 600 metros, ideal para deslocações urbanas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €349,000 está significativamente acima do valor justo de €299,131, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €49,869 (16,7%). Isso sugere que os investidores potenciais podem precisar negociar fortemente para garantir um preço de aquisição razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €292,951 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,000 situa-se €56,049 (19.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €349,000 face à base da zona de praceta 1º de Dezembro, 14 de €281,780 (€4,619/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €281,780, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €292,951 (€4,802/m²), uma diferença de €56,049 (19.1%) face ao preço pedido de €349,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta 1º de Dezembro, 14 | Imóvel em análise | €349,000 | €5,721 | — | 65 | 77 |
| Odivelas · 57fca1 | Ativo | €339,000 | €4,520 | 21.0% | 78 | 84 |
| Odivelas · ade613 | Ativo | €425,000 | €5,667 | 1.0% | 74 | 76 |
| praceta António Sérgio, 1 | Ativo | €389,000 | €4,802 | 16.1% | 72 | 83 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 261f40 | Ativo | €300,000 | €4,054 | 29.1% | 75 | 74 |
| Mediana | €364,000 | €4,661 | 18.5% | 75 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 3 quartos em Odivelas apresenta um rendimento de apenas 3,3%, o que pode não justificar o preço, considerando que está sobrevalorizado em 16,7% em relação ao seu valor justo. Os potenciais inquilinos a longo prazo podem encontrar opções mais atrativas em outros lugares, tornando este investimento menos favorável. Comprar e manter Manter esta propriedade pode levar a retornos mínimos, dado o seu atual sobrepreço de 16,7% em relação ao valor de mercado justo. A valorização potencial pode não compensar o custo inicial do investimento, especialmente com um rendimento modesto de 3,3%. Arrendamento familiar Embora as comodidades do apartamento sejam adequadas para viver em família, o seu preço, que supera o valor justo em 16,7%, diminui sua atratividade para potenciais inquilinos. Famílias que procuram valor podem evitar esta opção sobrevalorizada em favor de melhores negócios na vizinhança.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido a uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, sugerindo potenciais desafios na manutenção de taxas de ocupação e receitas de aluguer consistentes.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 379 937 €
- Capital próprio necessário
- 100 737 €
- Prestação mensal
- 1177 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -719 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras8912 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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