Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T1 com 70 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 219 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 273 897 €, 25,1% acima do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 70 m², no 4º andar, construído em 1990. Localizado em parque Nascente, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui uma varanda privada que oferece vistas panorâmicas de Gondomar e um lugar de estacionamento designado numa garagem segura, aumentando a conveniência e apelo de estilo de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €219,000 está significativamente abaixo do valor justo de €273,897, apresentando uma diferença de €54,897 (20.0%). Esta propriedade é considerada subvalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. A estratégia envolve adquirir o apartamento pelo preço de venda atual, fazendo atualizações mínimas para capitalizar sobre os acabamentos de alta qualidade, e depois revendê-lo rapidamente a um preço refletido do valor de mercado justo. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €821, o rendimento bruto é de 4.5%, tornando esta propriedade uma opção atrativa para investimento em arrendamento de longo prazo na área metropolitana do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €273,897 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €219,000 situa-se €54,897 (20.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €219,000 face à base da zona de parque Nascente de €227,596 (€3,251/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,596, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €273,897 (€3,913/m²), uma diferença de €54,897 (20.0%) face ao preço pedido de €219,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Nascente | Imóvel em análise | €219,000 | €3,129 | — | 78 | 70 |
| rua de Esteves | Ativo | €215,000 | €4,300 | 37.4% | 75 | 76 |
| rua Aires de Ornelas, 300 | Ativo | €510,000 | €10,408 | 232.7% | 79 | 75 |
| avenida Doutor Domingos Gonçalves de Sá | Ativo | €205,000 | €3,417 | 9.2% | 80 | 76 |
| Rio Tinto · 6ebc02 | Ativo | €225,000 | €3,516 | 12.4% | 86 | 65 |
| Mediana | €220,000 | €3,908 | 24.9% | 80 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 1 quarto em Rio Tinto está posicionado para um desempenho forte no arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 4,5%. Dado o seu valor justo de €273,897, esta propriedade representa uma oportunidade para geração de renda estável numa vizinhança com qualidade de inquilinos avaliada em 70/100. Compra e manutenção Esta propriedade oferece potencial para valorização ao longo do tempo, alinhando-se com a perspetiva de crescimento a longo prazo da área metropolitana do Porto. A diferença de 20,0% em relação ao valor justo sugere que, com o tempo, o investimento pode aproveitar o crescimento do bairro e melhorar em valor total. Arrendamento familiar Com uma localização favorável e boas comodidades, o apartamento pode atrair famílias em busca de estabilidade em ambientes suburbanos, refletido na sua avaliação de 81/100 em condições. A combinação de um preço subvalorizado e um bairro em crescimento torna-o atraente para opções de arrendamento familiar a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco notável de aumento da rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 232 772 €
- Capital próprio necessário
- 57 572 €
- Prestação mensal
- 739 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -269 €
- Preço219 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5936 €
- Imposto do Selo (escritura)1752 €
- Imposto do Selo (crédito)1051 €
- Escritura, registo e banco2026 €
- Obras3007 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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