Apartamento T2, 67 m² em Campanhã, Porto
Apartamento T2 com 67 m² em Campanhã, Porto, à venda por 198 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 176 565 €, 10,8% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 67 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado em rua de Santo António de Contumil, freguesia de Campanhã, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui dois varandas privadas e uma luz natural excepcional, melhorando o seu espaço de vida, enquanto está localizado a apenas cinco minutos a pé da estação de Metro Nau Vitória.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €198,000 está acima do valor justo de €176,565 em €21,435 (12,1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €176,565 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €198,000 situa-se €21,435 (12.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €198,000 face à base da zona de rua de Santo António de Contumil de €183,135 (€2,733/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 59/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €183,135, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €176,565 (€2,635/m²), uma diferença de €21,435 (12.1%) face ao preço pedido de €198,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Santo António de Contumil | Imóvel em análise | €198,000 | €2,955 | — | 60 | 75 |
| rua da Corujeira de Baixo, 349 | Ativo | €240,000 | €3,000 | 1.5% | 55 | 71 |
| Paranhos · f5ebf6 | Ativo | €250,000 | €2,747 | 7.0% | 52 | 73 |
| calçada de Maceda | Ativo | €225,000 | €1,844 | 37.6% | 55 | 75 |
| rua Capela Lagoa | Ativo | €199,000 | €1,354 | 54.2% | 65 | 81 |
| Mediana | €232,500 | €2,296 | 22.3% | 55 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento T2 em Campanhã, com um preço de €198,000, excede o seu valor justo de €176,565 em 12,1%, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 5,1% e uma vizinhança orientada para famílias, este investimento pode não gerar os retornos esperados, dado o seu preço inflacionado. Arrendamento de longo prazo Embora a propriedade ofereça um rendimento bruto razoável de 5,1% para arrendamento de longo prazo, o seu preço de €198,000 está 12,1% acima do valor justo de €176,565, sugerindo que está sobrevalorizada. A viabilidade do arrendamento é prejudicada pela marcante diferença entre o valor esperado e a realidade do mercado, limitando potencialmente a procura de arrendamento. Comprar e manter Investir no apartamento de 2 quartos como uma estratégia de comprar e manter parece desfavorável, uma vez que o seu preço de €198,000 está 12,1% acima do valor estimado justo de €176,565. As atuais condições do mercado e o rendimento de arrendamento não justificam o preço premium, indicando uma possível subperformance nos retornos do investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, há um risco significativo de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 234 077 €
- Capital próprio necessário
- 75 677 €
- Prestação mensal
- 694 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -246 €
- Preço198 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4472 €
- Imposto do Selo (escritura)1584 €
- Imposto do Selo (crédito)950 €
- Escritura, registo e banco1975 €
- Obras27 095 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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