Apartamento T2, 79 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 79 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 331 360 €, 30,2% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 79 m², construído em 2004, certificado energético B. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma sunroom privada que oferece espaço extra de estar, e uma varanda espaçosa perfeita para desfrutar de momentos ao ar livre em um ambiente tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está significativamente acima do valor justo de €331,360, apresentando uma diferença surpreendente de €143,640 (43,3%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base em comparações de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €331,360 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €475,000 situa-se €143,640 (43.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €331,764 (€4,200/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €331,764, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €331,360 (€4,194/m²), uma diferença de €143,640 (43.3%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · 19f728 | Imóvel em análise | €475,000 | €6,013 | — | 71 | 72 |
| Odivelas · b329a5 | Ativo | €320,000 | €4,051 | 32.6% | 75 | 77 |
| rua Eugénio de Castro, 10 | Ativo | €375,000 | €3,947 | 34.3% | — | 74 |
| Avenidas Novas · 4a461f | Ativo | €435,000 | €6,214 | 3.4% | 70 | 79 |
| rua Ana de Castro Osório, 5 | Ativo | €426,000 | €6,086 | 1.2% | 75 | 76 |
| Mediana | €400,500 | €5,069 | 15.7% | 75 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a diferença de 43,3% entre o preço listado e o valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada para um investimento de arrendamento de longo prazo. O rendimento bruto de 3% não compensa adequadamente o elevado custo de entrada, tornando-a um investimento subótimo no clima atual do mercado. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área geralmente segura com classificações razoáveis de vizinhança, o seu elevado preço de €475,000 desvia significativamente sua atratividade como arrendamento familiar. Famílias à procura de opções acessíveis podem ignorar este apartamento devido ao seu preço premium em relação à sua estimativa de valor justo. Compra e retenção Investir numa estratégia de compra e retenção para esta propriedade sobrevalorizada não é aconselhável, uma vez que o rendimento efetivo de 3% não justifica o elevado custo de aquisição. Com um valor justo significativamente inferior ao preço pedido, a potencial valorização do capital pode não corresponder às expectativas dos investidores ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Alta rotatividade de inquilinos é indicada por uma pontuação de Estabilidade de Inquilinos de 65/100, o que sugere potenciais vagas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 531 639 €
- Capital próprio necessário
- 151 639 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1057 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras22 619 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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