Moradia em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Moradia T4 com 360 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 680 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 691 596 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e garagem.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 360 m², construído em 1977, certificado energético C. Localizado freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma cozinha de apoio bem equipada, adjacente à área de churrasco exterior, e o espaço do sótão beneficia de duas clarabóias, aumentando a luz natural e a utilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €680,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €691,596, posicionando-se apenas 1,7% abaixo. Isso sugere que a propriedade está ao preço justo nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €691,596 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €680,000 situa-se €11,596 (1.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €680,000 face à base da zona de Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto de €797,215 (€2,214/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €797,215, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €691,596 (€1,921/m²), uma diferença de €11,596 (1.7%) face ao preço pedido de €680,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 19f779 | Imóvel em análise | €680,000 | €1,889 | — | 75 | 71 |
| rua de São Vicente, 64 | Ativo | €380,000 | €1,329 | 29.7% | 72 | 73 |
| rua Monte da Terra, 409 | Ativo | €375,000 | €1,705 | 9.8% | 72 | 71 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 23f31d | Ativo | €780,000 | €1,801 | 4.6% | 75 | 69 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 9570e2 | Ativo | €670,000 | €2,114 | 11.9% | 75 | 73 |
| Mediana | €525,000 | €1,753 | 7.2% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade listada a €680,000 oferece uma rentabilidade bruta de 3,6%, alinhando-se próximo ao valor justo de €691,596, o que reflete um potencial de rendimento de arrendamento relativamente estável. Dada a classificação de condição aceitável de 70/100 e a classificação de qualidade do bairro de 71/100, é uma escolha sólida para inquilinos a longo prazo que buscam estabilidade em Matosinhos. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €680,000, esta propriedade representa uma opção viável para famílias que procuram acomodações espaçosas em um bairro classificado com 71/100. A combinação de um valor justo de €691,596 e as condições favoráveis da propriedade fazem dela bem adequada para potenciais arrendatários familiares na região. Compra e retenção Com uma avaliação de mercado atual que valoriza a propriedade de forma justa a €680,000 em relação ao valor justo de €691,596, este investimento tem potencial para apreciação gradual ao longo do tempo. A rentabilidade bruta de 3,6% e as boas pontuações do bairro apoiam ainda mais uma estratégia de compra e retenção nesta área suburbana de Matosinhos.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade enfrenta o risco de variação nas taxas de ocupação e na receita de aluguer, uma vez que tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos estão a 70/100, indicando uma potenciais instabilidades.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 811 836 €
- Capital próprio necessário
- 267 836 €
- Prestação mensal
- 2294 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1339 €
- Preço680 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5440 €
- Imposto do Selo (crédito)3264 €
- Escritura, registo e banco3132 €
- Obras79 200 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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