Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T2 com 71 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 369 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 337 890 €, em linha com o preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 71 m², construído em 1989, certificado energético E. Localizado em rua Afonso Galo, 36, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Destaque: O apartamento possui um extraordinário jardim privado com mais de 100 m2, dividido entre uma área de refeições e um amplo relvado, ideal para lazer e convívios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €369,000 está acima do valor justo de €337,890 em €31,110 (9.2%), indicando que a propriedade está ao preço justo e refletiva da sua posição no mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda pode capitalizar a potencial valorização do mercado em Almada, visando um flip a médio prazo uma vez que renovações ou melhorias menores sejam concluídas de forma eficiente. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €892/mês, a propriedade oferece um rendimento bruto de 2.9%, tornando-se uma opção viável para aluguer de longo prazo a famílias na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €337,890 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €369,000 situa-se €31,110 (9.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €369,000 face à base da zona de rua Afonso Galo, 36 de €289,509 (€4,078/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €289,509, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €337,890 (€4,759/m²), uma diferença de €31,110 (9.2%) face ao preço pedido de €369,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Afonso Galo, 36 | Imóvel em análise | €369,000 | €5,197 | — | 80 | 74 |
| rua Pêro da Covilhã | Ativo | €320,000 | €5,517 | 6.2% | 80 | 76 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 652fae | Ativo | €325,000 | €4,333 | 16.6% | 72 | 74 |
| rua dos Lusíadas, 108 | Ativo | €495,000 | €5,824 | 12.1% | 75 | 76 |
| rua do Olival, 39 | Ativo | €330,000 | €4,648 | 10.6% | 75 | 80 |
| Mediana | €327,500 | €5,083 | 2.2% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está posicionada numa área suburbana da Grande Lisboa, com um valor justo de €337,890 em comparação com o preço de listagem de €369,000, indicando uma oportunidade de investimento ao preço justo. O rendimento bruto de 2,9% reflete uma procura estável de inquilinos devido à qualidade do bairro, tornando-a adequada para estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos, pela sua dimensão e localização em Almada, sugere que pode atrair inquilinos familiares, oferecendo uma entrada ao preço justo com o preço de listagem atual. A pontuação do bairro de 74/100 reflete um bom ambiente para famílias, embora o rendimento de 2,9% possa limitar a maximização do lucro. Comprar e manter A valorização justa de €369,000 aponta para uma escolha de investimento estável, especialmente dada a sua residência numa subúrbio amigável para famílias em Lisboa. Com a área pontuada em 74/100 e rendimentos de arrendamento estáveis, manter esta propriedade pode proporcionar retornos moderados a longo prazo, capitalizando nas dinâmicas do mercado local.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos: Com um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco significativo de aumento da rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 398 542 €
- Capital próprio necessário
- 103 342 €
- Prestação mensal
- 1245 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -838 €
- Preço369 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 820 €
- Imposto do Selo (escritura)2952 €
- Imposto do Selo (crédito)1771 €
- Escritura, registo e banco2386 €
- Obras5613 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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