Apartamento T2, 90 m² em Quinta do Conde, Sesimbra
Apartamento T2 com 90 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 304 837 €, 12,9% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², no 5º andar, construído em 2000. Localizado em rua Piteira Santos, freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Esta propriedade possui um exclusivo espaço de ático de 90m² com janelas Velux e pré-instalação para uma casa de banho, oferecendo um potencial significativo para personalização como escritório ou sala de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está €45,163 (14.8%) acima do valor justo de €304,837. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €304,837 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €45,163 (14.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de rua Piteira Santos de €275,186 (€3,058/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €275,186, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €304,837 (€3,387/m²), uma diferença de €45,163 (14.8%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Piteira Santos | Imóvel em análise | €350,000 | €3,889 | — | 71 | 67 |
| Azeitão (São Lourenço e São Simão) · ade6c5 | Ativo | €380,000 | €3,800 | 2.3% | 75 | 69 |
| Quinta do Conde · 23f328 | Ativo | €308,000 | €3,581 | 7.9% | 74 | 68 |
| rua Afonso Costa S / N | Ativo | €265,000 | €3,193 | 17.9% | 74 | 68 |
| Quinta do Conde · 938601 | Ativo | €270,000 | €3,140 | 19.3% | 75 | 68 |
| Mediana | €289,000 | €3,387 | 12.9% | 75 | 68 |
Tese de investimento
Long-term rental O apartamento T2 em Quinta do Conde está mal avaliado a €350,000, que é 14.8% acima do seu valor justo de €304,837, tornando-o menos atrativo para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 2.6%, o investimento pode não gerar retornos suficientes para justificar o preço pedido. Family rental Dada a sua localização suburbana perto de Lisboa, a propriedade poderia atender a famílias que procuram habitação estável; no entanto, o seu preço de €350,000 permanece excessivamente alto em relação ao seu valor justo de €304,837. Isso resulta numa oportunidade de investimento menos favorável para arrendamento familiar, especialmente considerando a classificação do bairro de 67/100. Buy-and-hold O preço atual da propriedade de €350,000 demonstra uma sobrevalorização significativa em relação ao seu valor justo de €304,837, indicando um cenário difícil para estratégias de comprar e segurar para investidores. Com um rendimento bruto de apenas 2.6% numa vizinhança avaliada em 67/100, o potencial de valorização a longo prazo pode não compensar suficientemente o alto custo de aquisição.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos de gestão superiores.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 381 556 €
- Capital próprio necessário
- 101 556 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -879 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras9436 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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