Moradia em Cidade da Maia
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Moradia T4 com 215 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 848 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 673 155 €, 20,6% abaixo do preço pedido. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 1 casas de banho de 215 m², construído em 2023, certificado energético C. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A casa possui três fachadas, aumentando a luz natural e a ventilação no interior inacabado, projetado para uma vida luxuosa. Vantagens da Localização: Situada na prestigiosa área do Novo Rumo, oferece excelente privacidade e espaços exteriores perfeitos para receber.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €848,000 está €174,845 (26.0%) acima do valor justo de €673,155, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere uma falta de alinhamento com os fundamentos do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €673,155 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €848,000 situa-se €174,845 (26.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €848,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €826,408 (€3,844/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 36/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €826,408, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €673,155 (€3,131/m²), uma diferença de €174,845 (26.0%) face ao preço pedido de €848,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · 3df337 | Imóvel em análise | €848,000 | €3,944 | — | 30 | 70 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · da461f | Ativo | €1,500,000 | €12,295 | 211.7% | — | 77 |
| rua Amieira | Ativo | €187,500 | €1,953 | 50.5% | 20 | 75 |
| Cidade da Maia · 4a7ecc | Ativo | €190,000 | €3,167 | 19.7% | 20 | 71 |
| rua Ponte da Pedra, 673 | Ativo | €300,000 | €2,679 | 32.1% | — | 83 |
| Mediana | €245,000 | €2,923 | 25.9% | 20 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Cidade da Maia está atualmente listada por €848,000, o que representa 26% acima do seu valor justo estimado de €673,155. Com um rendimento bruto modesto de 2,2% e uma classificação de condição de 36/100, esta propriedade pode não atrair inquilinos a longo prazo de forma eficaz, tornando-se uma escolha de investimento desfavorável para esta estratégia. Manter e investir Manter esta propriedade em Cidade da Maia pode resultar numa carga financeira significativa devido à sua lista sobrevalorizada de €848,000 em comparação com um valor justo de €673,155. Este desvio, juntamente com o baixo rendimento bruto de 2,2%, indica que a potencial valorização do capital provavelmente não compensará os custos iniciais. Arrendamento familiar Embora a área ofereça segurança e amenidades para famílias, a listagem atual da propriedade de €848,000 torna-a sobrevalorizada em 26% em relação ao seu valor justo de €673,155. Consequentemente, o baixo rendimento de 2,2% indica que este investimento pode gerar retornos insuficientes no contexto de arrendamento familiar, limitando a sua atratividade para potenciais inquilinos.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade, o que pode aumentar os períodos de vacância e afetar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 081 950 €
- Capital próprio necessário
- 403 550 €
- Prestação mensal
- 2860 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2387 €
- Preço848 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões50 880 €
- Imposto do Selo (escritura)6784 €
- Imposto do Selo (crédito)4070 €
- Escritura, registo e banco3535 €
- Obras168 681 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (187 500 €–1 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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