Apartamento em Venteira
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Apartamento T2 com 62 m² em Venteira, Amadora, à venda por 269 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 244 304 €, em linha com o preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 62 m², construído em 1962, certificado energético D. Localizado em rua de Santo António, freguesia de Venteira, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Os móveis de madeira vintage e o candeeiro da área de jantar realçam a sua estética clássica, enquanto a cozinha semi-equipada aguarda atualizações modernas para melhorar a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,500 está €25,196 (10.3%) acima do valor justo de €244,304, indicando uma propriedade ao preço justo no contexto atual do mercado. Isso sugere que o investimento está alinhado com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €244,304 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €269,500 situa-se €25,196 (10.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,500 face à base da zona de rua de Santo António de €216,502 (€3,492/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €216,502, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €244,304 (€3,940/m²), uma diferença de €25,196 (10.3%) face ao preço pedido de €269,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Santo António | Imóvel em análise | €269,500 | €4,347 | — | 64 | 79 |
| rua Alice Leite, 1 | Ativo | €289,500 | €4,136 | 4.9% | 65 | 76 |
| Massamá e Monte Abraão · 6530dd | Ativo | €282,000 | €3,662 | 15.7% | 70 | 74 |
| Águas Livres · 6c7b83 | Ativo | €295,000 | €4,214 | 3.0% | — | 73 |
| Massamá e Monte Abraão · cfe1d5 | Ativo | €265,900 | €3,745 | 13.8% | — | 77 |
| Mediana | €285,750 | €3,941 | 9.3% | 68 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Venteira oferece um rendimento bruto de 4,3%, que é razoável para uma estratégia de arrendamento a longo prazo estável. No entanto, com o preço atual de €269,500, a propriedade está ao preço justo, proporcionando um potencial imediato de retorno limitado para investidores que busquem ganhos significativos. Arrendamento familiar A boa pontuação de condição do apartamento de 62/100 e a classificação de vizinhança de 79/100 tornam-no adequado para arrendamentos familiares num ambiente suburbano. A um preço de €269,500, embora a propriedade tenha um valor justo, pode não atrair famílias em busca de opções mais económicas na vizinhança. Comprar e manter A proximidade do apartamento a Lisboa e as comodidades decentes apoiam uma estratégia de comprar e manter. No entanto, com um preço de €269,500, a propriedade está ao preço justo, o que limita a valorização potencial ao longo do tempo e a torna menos atrativa para ganhos de capital a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância mais longos e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 330 €
- Capital próprio necessário
- 90 730 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -445 €
- Preço269 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9471 €
- Imposto do Selo (escritura)2156 €
- Imposto do Selo (crédito)1294 €
- Escritura, registo e banco2147 €
- Obras21 764 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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