Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 210 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 455 420 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 185 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em calçada do Conde de Penafiel, 26, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade oferece uma rara oportunidade de personalização durante a sua renovação, permitindo ao futuro proprietário escolher acabamentos de alta qualidade adaptados ao seu gosto antes da conclusão em Janeiro de 2027.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 está €105,420 (7.2%) abaixo do valor justo de €1,455,420, refletindo uma avaliação equilibrada. Esta propriedade pode ser considerada ao preço justo no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,455,420 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €205,420 (7.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de calçada do Conde de Penafiel, 26 de €1,380,783 (€6,575/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,380,783, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,455,420 (€6,931/m²), uma diferença de €205,420 (7.2%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada do Conde de Penafiel, 26 | Imóvel em análise | €1,250,000 | €5,952 | — | 92 | 81 |
| Santa Maria Maior · 6a92fc | Ativo | €420,000 | €6,000 | 0.8% | 85 | 85 |
| rua dos Remédios, 170 | Ativo | €475,000 | €6,786 | 14.0% | 80 | 84 |
| Santo António · 4bb849 | Ativo | €495,000 | €11,000 | 84.8% | 80 | 80 |
| rua General Justiniano Padrel | Ativo | €400,000 | €7,273 | 22.2% | 80 | 82 |
| Mediana | €447,500 | €7,030 | 18.1% | 80 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T2 apresenta um rendimento bruto de 2,4%, que se alinha com a demanda estável de arrendamento no centro de Lisboa. Embora esteja em bom estado, com uma classificação de 86/100, o rendimento não excede significativamente a diferença em relação ao valor justo de 7,2%, indicando uma posição de investimento ao preço justo. Arrendamento de curto prazo Dada a economia vibrante e o elevado interesse turístico em Santa Maria Maior, esta propriedade pode ter um desempenho adequado no mercado de arrendamento de curto prazo. No entanto, com um estado de avaliação justa, o rendimento antecipado não proporciona uma margem forte de lucratividade. Compra e retenção Embora manter esta propriedade a longo prazo possa beneficiar da forte demanda habitacional de Lisboa, o valor de mercado atual indica que está ao preço justo. O potencial de valorização futura é moderado, dada a diferença atual em relação ao valor justo de apenas 7,2%. Não ideal para: Alojamento estudantil Com uma classificação de bairro de 81/100, a área pode não atrair uma base de inquilinos estudantis de alta qualidade, uma vez que a acessibilidade às instituições de ensino não garante demanda. As características desta propriedade não se alinham adequadamente com as necessidades típicas de alojamento estudantil, resultando em potenciais riscos de vacância.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 65/100 indica um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode interromper o fluxo de caixa e aumentar os períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 364 250 €
- Capital próprio necessário
- 364 250 €
- Prestação mensal
- 4216 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3371 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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