Apartamento em Águas Livres
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Apartamento T2 com 62 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 278 068 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 62 m², construído em 1956, certificado energético C. Localizado freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características únicas: Este apartamento no rés-do-chão tem acesso a um pátio privado a partir da cozinha, oferecendo potencial para refeições ao ar livre ou jardinagem num ambiente urbano tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está acima do valor justo de €278,068 em €11,932, ou 4,3%. Embora ligeiramente acima do valor justo, o preço pedido ainda está razoavelmente alinhado com as tendências de mercado para esta área.
Avaliação
Valor justo estimado em €278,068 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €11,932 (4.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de Águas Livres, Amadora, Lisbon de €279,632 (€4,510/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 44/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €279,632, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €278,068 (€4,485/m²), uma diferença de €11,932 (4.3%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Livres · 86cb32 | Imóvel em análise | €290,000 | €4,677 | — | 40 | 79 |
| rua dos Arneiros, 19 | Ativo | €339,000 | €2,712 | 42.0% | 45 | 76 |
| rua Dom Nuno Álvares Pereira, 342 | Ativo | €230,000 | €6,053 | 29.4% | 42 | 78 |
| Falagueira-Venda Nova · b7c3ac | Ativo | €219,000 | €3,776 | 19.3% | 42 | 76 |
| parque Central | Ativo | €260,000 | €4,483 | 4.2% | 42 | 76 |
| Mediana | €245,000 | €4,130 | 11.7% | 42 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade ao preço de €290,000 apresenta um rendimento bruto de 3,8%, que pode satisfazer as expectativas dos investidores a longo prazo, mas sugere um potencial de retorno moderado. Dada a avaliação justa de €278,068, o investimento assegura que a renda de aluguer pode cobrir adequadamente as despesas sem uma valorização significativa esperada a curto prazo. Comprar e manter Com uma avaliação justa de €278,068 e uma diferença de apenas 4,3%, este investimento numa zona estável tem algum apelo para aqueles que buscam valorização de capital a longo prazo. Contudo, os investidores devem ter cautela quanto à classificação de estado da propriedade, de 44/100, que pode incorrer em custos adicionais ao longo do tempo. Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos em Águas Livres está bem localizado perto de Lisboa, tornando-o atraente para famílias em busca de acessibilidade decente e segurança na vizinhança, com uma pontuação de 79/100. Embora o investimento esteja a uma avaliação justa, os proprietários potenciais devem estar cientes da classificação média de condição que pode exigir renovações futuras para atrair famílias que buscam habitações de qualidade.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, a propriedade pode ser vulnerável a flutuações económicas que poderiam impactar a retenção de inquilinos e a estabilidade da renda. Risco de Rotação de Inquilinos: Uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100 sugere potenciais desafios na retenção de inquilinos, o que poderia levar a taxas de vacância mais elevadas e custos relacionados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 347 132 €
- Capital próprio necessário
- 115 132 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -559 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras40 318 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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