Moradia em Montijo e Afonsoeiro
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Moradia T3 com 84 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 459 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 308 372 €, 32,8% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 84 m², construído em 1995, certificado energético C. Localizado freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O extenso terreno de 740 m² oferece um espaço exterior significativo, ideal para jardinagem ou uso recreativo, melhorando a experiência de vida num ambiente tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €459,000 excede o valor justo de €308,372 em €150,628, ou 48,8%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, tornando-se uma oportunidade de investimento menos atractiva.
Avaliação
Valor justo estimado em €308,372 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €459,000 situa-se €150,628 (48.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €459,000 face à base da zona de Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal de €285,579 (€3,400/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €285,579, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €308,372 (€3,671/m²), uma diferença de €150,628 (48.8%) face ao preço pedido de €459,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montijo e Afonsoeiro · 1907fe | Imóvel em análise | €459,000 | €5,464 | — | 74 | 53 |
| rua Humberto de Sousa | Ativo | €650,000 | €3,218 | 41.1% | 70 | 55 |
| rua Joaquim de Almeida, 227 | Ativo | €430,000 | €3,805 | 30.4% | 80 | 56 |
| rua do Círio dos Olhos de Água | Ativo | €534,900 | €3,904 | 28.5% | 70 | 50 |
| Atalaia e Alto Estanqueiro-Jardia · 00175e | Ativo | €470,000 | €3,113 | 43.0% | 74 | 54 |
| Mediana | €502,450 | €3,512 | 35.7% | 72 | 55 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade, com um preço de €459,000, está significativamente acima do seu valor justo de €308,372, resultando numa avaliação sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,2% e uma classificação de bairro de 53/100, o potencial de aluguel a longo prazo é diminuído, tornando esta uma oportunidade de investimento menos atraente. Value-add renovation Com um preço de lista que reflete uma diferença de 48,8% em relação ao valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada e pode não gerar retornos satisfatórios após a renovação. Mesmo com potenciais melhorias, as atuais classificações econômicas e de vizinhança sugerem um potencial limitado de valorização após a renovação. Family rental Esta casa, embora adequada para estratégia de aluguel familiar, está sobrevalorizada a €459,000 em comparação com seu valor justo de €308,372, criando um cenário de investimento desafiador. O rendimento de 3,2% e uma classificação de bairro de 53/100 indicam que o mercado de aluguel familiar pode não proporcionar os retornos esperados. Not ideal for Tendo em conta o seu preço elevado e rendimento fraco, esta propriedade não é adequada para o mercado de luxo, alugueres de curto prazo ou habitação estudantil. A combinação de uma avaliação sobrevalorizada e condições medianas no bairro sublinha ainda mais a sua inadequação para estas estratégias.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade pode enfrentar desafios significativos devido a baixas classificações de estabilidade económica e de inquilinos de 54 e 55, respectivamente, indicando um risco potencial de procura reduzida e taxas de vacância aumentadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 501 025 €
- Capital próprio necessário
- 133 825 €
- Prestação mensal
- 1608 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -985 €
- Preço459 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 020 €
- Imposto do Selo (escritura)3672 €
- Imposto do Selo (crédito)2203 €
- Escritura, registo e banco2602 €
- Obras9528 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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