Apartamento T2, 124 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 124 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 694 800 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 537 691 €, 22,6% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 124 m², no 3º andar, construído em 2024, certificado energético A. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma varanda protegida com acesso constante tanto da sala de estar como dos quartos, melhorando a vida interior-exterior num ambiente moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €694,800 está significativamente acima do valor justo de €537,691, criando uma sobrevalorização de €157,109 (29.2%). Esta propriedade é considerada acima do valor justo, dada a atual situação do mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e viragem exigiria renovações cuidadosas para aumentar o valor, mas mesmo com melhorias potenciais, o preço de venda atual excede as oportunidades de revenda viáveis. As margens de lucro parecem limitadas, dado o mercado existente. Buy-to-let angle. A renda estimada de €1,795 por mês equivale a um rendimento bruto de 3.1%, o que pode não justificar o alto custo de aquisição para investidores de arrendamento a longo prazo. Este rendimento está ligeiramente abaixo da média para propriedades semelhantes na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €537,691 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €694,800 situa-se €157,109 (29.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €694,800 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €493,849 (€3,983/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €493,849, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €537,691 (€4,336/m²), uma diferença de €157,109 (29.2%) face ao preço pedido de €694,800.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · 190946 | Imóvel em análise | €694,800 | €5,603 | — | 78 | 73 |
| rua José Gomes Monteiro S / N | Ativo | €492,000 | €3,785 | 32.5% | 82 | 77 |
| avenida David Mourão-Ferreira | Ativo | €950,000 | €4,545 | 18.9% | 85 | 77 |
| Odivelas · 25f6c9 | Ativo | €565,000 | €3,767 | 32.8% | 78 | 68 |
| Lumiar · ba5919 | Ativo | €805,000 | €6,098 | 8.8% | 72 | 78 |
| Mediana | €685,000 | €4,165 | 25.7% | 80 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Lumiar está sobrevalorizado a €694,800, com um valor justo de apenas €537,691, indicando uma diferença de 29,2%. Com um rendimento bruto de apenas 3,1%, o retorno financeiro pode não justificar o alto preço de compra, tornando-o menos atraente para arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Apesar de estar localizado numa área com bons transportes públicos e comodidades, a avaliação da propriedade em €694,800 excede o seu valor justo de €537,691 em 29,2%. O rendimento modesto de 3,1% associado ao preço elevado diminui o potencial de valorização a longo prazo, sugerindo que esta estratégia de compra e manutenção pode estar comprometida. Arrendamento familiar Embora a localização suburbana ofereça um ambiente relativamente seguro e comodidades adequadas para famílias, o preço de €694,800 é significativamente superior ao valor justo de €537,691, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. O rendimento bruto esperado de 3,1% não proporciona um argumento convincente para arrendamentos familiares, reduzindo a sua atratividade nesta estratégia.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de aumento do turnover de inquilinos, potencialmente afetando a renda de aluguer e aumentando as taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 754 303 €
- Capital próprio necessário
- 198 463 €
- Prestação mensal
- 2343 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1431 €
- Preço694 800 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 688 €
- Imposto do Selo (escritura)5558 €
- Imposto do Selo (crédito)3335 €
- Escritura, registo e banco3168 €
- Obras5754 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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