Moradia T3, 140 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra
Moradia T3 com 140 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 880 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 577 992 €, 34,3% abaixo do preço pedido. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 140 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Sesimbra (Santiago), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Esta villa possui um extraordinário terraço panorâmico no topo, que oferece vistas deslumbrantes sobre Sesimbra, aumentando a sua exclusividade e atratividade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €880,000 está significativamente acima do valor justo calculado de €577,992, representando um excedente de €302,008 ou 52.3%. Esta propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda direcionada a compradores em busca de imóveis de alta qualidade pode resultar num retorno mais rápido, mas os atuais indicadores do mercado sugerem um limite reduzido de lucro. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 1.8% a partir de um rendimento mensal aproximado de €1,320, a propriedade oferece retornos modestos para investidores de compra e mantenha, especialmente numa vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €577,992 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €880,000 situa-se €302,008 (52.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €880,000 face à base da zona de Sesimbra (Santiago), Sesimbra, Setúbal de €579,920 (€4,142/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €579,920, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €577,992 (€4,129/m²), uma diferença de €302,008 (52.3%) face ao preço pedido de €880,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Santiago) · 3d96f0 | Imóvel em análise | €880,000 | €6,286 | — | 78 | 69 |
| rua Joaquim Almeida Botas, 15 | Ativo | €579,000 | €3,619 | 42.4% | 73 | 66 |
| Sesimbra (Castelo) · 956ba3 | Ativo | €870,000 | €3,187 | 49.3% | 77 | 70 |
| rua 4 de Maio | Ativo | €1,550,000 | €5,439 | 13.5% | 72 | 68 |
| Sesimbra (Santiago) · 6fbd57 | Ativo | €679,000 | €4,090 | 34.9% | 80 | 55 |
| Mediana | €774,500 | €3,855 | 38.7% | 75 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A propriedade está sobrevalorizada a €880,000, com um valor justo de €577,992 indicando uma diferença de 52.3%. Dado o rendimento bruto de apenas 1.8%, os retornos potenciais para arrendamento familiar estão significativamente limitados, tornando-a uma opção de investimento pouco atraente. Arrendamento a longo prazo Com um valor justo de €577,992, o preço pedido de €880,000 representa um prémio substancial que não é justificado pela qualidade dos inquilinos e comodidades da área. O baixo rendimento bruto de 1.8% sugere ainda que o desempenho de arrendamento a longo prazo pode ser dececionante neste mercado sobrevalorizado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é atraente devido à sua diferença de 52.3% em relação ao valor justo, o que dificultaria o potencial de valorização a longo prazo. O rendimento bruto de 1.8% também indica que manter a propriedade pode não oferecer retornos satisfatórios, especialmente em um contexto sobrevalorizado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 65 indica uma potencial volatilidade que pode afetar a renda e os retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 954 895 €
- Capital próprio necessário
- 250 895 €
- Prestação mensal
- 2991 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2581 €
- Preço880 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões52 800 €
- Imposto do Selo (escritura)7040 €
- Imposto do Selo (crédito)4224 €
- Escritura, registo e banco3612 €
- Obras7219 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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