Apartamento T4, 100 m² em Alvalade, Lisbon
Apartamento T4 com 100 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 519 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 418 060 €, 19,4% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 100 m², no 1º andar, construído em 1950, certificado energético D. Localizado em avenida Rio de Janeiro, 24, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. As janelas voltadas para a frente oferecem muita luz natural, enquanto o jardim privado proporciona um raro refúgio ao ar livre no agitado ambiente urbano de Alvalade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €519,000 está significativamente acima do valor justo de €418,060, representando um prémio de €100,940 ou 24.1%. Esta posição indica que a propriedade está sobrevalorizada em relação às expectativas de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €418,060 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €519,000 situa-se €100,940 (24.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €519,000 face à base da zona de avenida Rio de Janeiro, 24 de €420,244 (€4,202/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 44/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €420,244, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €418,060 (€4,181/m²), uma diferença de €100,940 (24.1%) face ao preço pedido de €519,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Rio de Janeiro, 24 | Imóvel em análise | €519,000 | €5,190 | — | 40 | 78 |
| Penha de França · f366ab | Ativo | €550,000 | €6,111 | 17.7% | 45 | 87 |
| rua do Vale Formoso de Cima | Ativo | €380,000 | €4,130 | 20.4% | 42 | 79 |
| Lumiar · 38c811 | Ativo | €550,000 | €4,231 | 18.5% | 45 | 77 |
| rua do Zaire | Ativo | €850,000 | €3,244 | 37.5% | 30 | 90 |
| Mediana | €550,000 | €4,181 | 19.5% | 44 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Alvalade está atualmente sobrevalorizada em 24,1%, indicando que os retornos potenciais do arrendamento de longo prazo estão diminuídos em comparação com o valor de mercado justo. Com um rendimento de apenas 4,1%, o investimento pode não atender aos critérios padrão para estratégias de arrendamento de longo prazo bem-sucedidas na área. Comprar e manter Dado que esta propriedade está avaliada significativamente acima do seu valor justo, a valorização a longo prazo pode não compensar o alto custo de entrada atual. A classificação de condição de 44/100 sugere ainda que despesas de capital imediatas podem ser necessárias, impactando os retornos globais de uma abordagem de compra e manter. Arrendamento familiar Embora Alvalade tenha uma boa pontuação de vizinhança de 78/100, indicando um ambiente adequado para famílias, o preço atual de mercado está 24,1% acima do valor justo. Isso diminui a atratividade da propriedade como um investimento para arrendamento familiar, especialmente considerando que o rendimento do arrendamento está numa modesta taxa de 4,1%.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar um risco devido à sua dependência da economia local, com uma pontuação de estabilidade económica de 85/100 que indica uma vulnerabilidade potencial a crises económicas, enquanto a pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100 sugere taxas de retenção de inquilinos voláteis que podem afetar a fiabilidade da receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 622 239 €
- Capital próprio necessário
- 207 039 €
- Prestação mensal
- 1750 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -860 €
- Preço519 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 820 €
- Imposto do Selo (escritura)4152 €
- Imposto do Selo (crédito)2491 €
- Escritura, registo e banco2746 €
- Obras65 030 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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