Apartamento em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira
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Apartamento T3 com 96 m² em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, Moita, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 244 408 €, 12,7% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 96 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, concelho de Moita, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma marquise que oferece luz natural adicional e uma varanda espaçosa que aumenta a funcionalidade da área de estar e o potencial de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do seu valor justo de €244,408, indicando que está sobrevalorizada em €35,592 (14.6%). Esta discrepância sugere que os investidores devem proceder com cautela, pois o preço pode não ser justificável nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €244,408 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €35,592 (14.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, Moita, Setúbal de €215,151 (€2,241/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 57/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €215,151, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €244,408 (€2,546/m²), uma diferença de €35,592 (14.6%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 627050 | Imóvel em análise | €280,000 | €2,917 | — | 60 | 73 |
| Alhos Vedros · 9117dd | Ativo | €280,000 | €2,314 | 20.7% | 55 | 78 |
| rua Sebastião da Gama | Ativo | €269,900 | €2,045 | 29.9% | 68 | 71 |
| rua das Castanholas | Ativo | €275,000 | €2,778 | 4.8% | 54 | 72 |
| rua 9 | Ativo | €275,000 | €2,778 | 4.8% | 65 | 74 |
| Mediana | €275,000 | €2,546 | 12.7% | 60 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um preço de venda de €280,000, que é 14.6% acima do seu valor justo de €244,408. Com um rendimento bruto de apenas 3.7%, a estratégia de arrendamento a longo prazo pode não trazer retornos substanciais, dado o custo de entrada elevado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é questionável devido ao seu estado atual sobrevalorizada, com um preço de venda que supera o valor justo em 14.6%. O potencial de valorização pode ser limitado, especialmente com um rendimento bruto modesto de 3.7% e uma pontuação de condição de 57/100. Arrendamento familiar Embora a área tenha boas comodidades e escolas, o preço de venda da propriedade de €280,000 está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €244,408. Para famílias que procuram opções de arrendamento, o rendimento de 3.7% e a classificação de condição de 57/100 podem não justificar o custo de aquisição mais elevado para um investimento em arrendamento.
Riscos
Vulnerabilidade económica Dado o score de estabilidade económica de 70/100, pode haver suscetibilidade a flutuações do mercado que poderiam impactar a renda de aluguel e o valor da propriedade. Risco de rotatividade de inquilinos Com um score de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que poderia resultar em taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 338 512 €
- Capital próprio necessário
- 114 512 €
- Prestação mensal
- 981 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -600 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras42 550 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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