Moradia em Castêlo da Maia
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Moradia T4 com 320 m² em Castêlo da Maia, Maia, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 616 424 €, 109% acima do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 0 casas de banho de 320 m², certificado energético G. Localizado freguesia de Castêlo da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. A propriedade possui licenças de habitação e comercial, aumentando o seu potencial de investimento no competitivo mercado de Castêlo da Maia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está significativamente abaixo do valor justo de €616,424, criando uma diferença de preço de €321,424 (52.1%). Verdade: subvalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip focada em renovações pode aumentar a atratividade da propriedade antes da revenda, permitindo uma recuperação mais rápida e maiores retornos. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €1,229 proporciona um rendimento bruto de 5%, tornando-se uma opção viável para aluguer a longo prazo numa localização central no Porto, com forte procura habitacional.
Avaliação
Valor justo estimado em €616,424 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €321,424 (52.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Castêlo da Maia, Maia, Porto de €577,057 (€1,803/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €577,057, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €616,424 (€1,926/m²), uma diferença de €321,424 (52.1%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Castêlo da Maia · 62721c | Imóvel em análise | €295,000 | €922 | — | 62 | 82 |
| rua Marcelino de Jesus Rocha | Ativo | €424,000 | €1,954 | 112.0% | 70 | 77 |
| Castêlo da Maia · 99f42b | Ativo | €300,000 | €1,899 | 106.0% | 70 | 74 |
| rua da Vitória | Ativo | €520,000 | €2,857 | 209.9% | 55 | 75 |
| Cidade da Maia · 4a44d8 | Ativo | €270,000 | €2,308 | 150.3% | 65 | 72 |
| Mediana | €362,000 | €2,131 | 131.2% | 68 | 75 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está atualmente listada a €295,000, indicando uma subvalorização significativa com um valor justo de €616,424 e uma diferença de 52,1%. A forte classificação do bairro de 82/100 sugere uma sólida demanda de inquilinos a longo prazo, tornando-a uma oportunidade estratégica de compra e retenção. Long-term rental Com um rendimento bruto de 5% e a localização central em Maia, esta propriedade apresenta uma estratégia favorável para aluguer a longo prazo. As comodidades locais e um mercado de trabalho robusto contribuem para a qualidade dos inquilinos, garantindo um fluxo de caixa estável. Value-add renovation Com um preço de €295,000 enquanto é avaliada em €616,424, esta propriedade oferece uma diferença de 52,1% que pode ser capitalizada através de renovações estratégicas. A classificação atual de condição de 62/100 implica melhorias potenciais que podem aumentar o valor e a renda da propriedade. Not ideal for: A propriedade não é adequada para alugueres de férias a curto prazo, tendo em vista a dinâmica do mercado local e o foco na retenção de inquilinos a longo prazo.
Riscos
Potencial Volatilidade de Mercado A combinação de estabilidade económica de 80/100 e estabilidade de inquilinos de 80/100 pode indicar uma suscetibilidade a flutuações de mercado, o que pode impactar a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 428 710 €
- Capital próprio necessário
- 192 710 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -473 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras116 470 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 30%).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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