Apartamento em Amora
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Apartamento T2 com 89 m² em Amora, Seixal, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 271 092 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 89 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui uma casa de banho totalmente remodelada há apenas 2 meses e uma abundância de luz natural que atravessa as áreas de estar, melhorando a sua atmosfera acolhedora.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está €6,092 (2.2%) abaixo do valor justo de €271,092, posicionando-o como uma oportunidade de investimento ao preço justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia render lucros ao direcionar renovações na cozinha e casa de banho, aumentando o apelo aos potenciais compradores. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €817, traduzindo-se numa yield bruta de 3.7%, a propriedade é atraente para estratégias de aluguer a longo prazo no estável mercado suburban Lisbon.
Avaliação
Valor justo estimado em €271,092 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €6,092 (2.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Amora, Seixal, Setúbal de €226,402 (€2,544/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €226,402, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €271,092 (€3,046/m²), uma diferença de €6,092 (2.2%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amora · 874f2f | Imóvel em análise | €265,000 | €2,978 | — | 70 | 72 |
| Amora · 4a433b | Ativo | €279,000 | €3,100 | 4.1% | 72 | 73 |
| Amora · 3d974c | Ativo | €265,000 | €3,046 | 2.3% | 68 | 75 |
| rua Cooperativa Operária Amorense | Ativo | €285,000 | €3,032 | 1.8% | 74 | 73 |
| rua do Minho | Ativo | €310,000 | €2,214 | 25.6% | 80 | 76 |
| Mediana | €282,000 | €3,039 | 2.1% | 73 | 74 |
Tese de investimento
Family rental Este apartamento T2 em Amora oferece um rendimento bruto de 3,7%, alinhando-se bem com as necessidades das famílias em busca de espaços de habitação acessíveis e confortáveis. Dada a boa acessibilidade a escolas e a baixa criminalidade na periferia de Lisboa, é uma oportunidade estável para arrendamento familiar. Long-term rental Com uma diferença de 2,2% em relação ao valor justo, esta propriedade está razoavelmente precificada para o mercado de arrendamento de longo prazo, apelando a inquilinos que priorizam a localização e as comodidades. A procura constante por arrendamentos de longo prazo nesta área suburbana, juntamente com uma classificação de condição de 73/100, apoia a sua atratividade para proprietários que procuram uma ocupação fiável. Buy-and-hold A um preço justo de 265.000 €, esta propriedade representa um investimento equilibrado para uma estratégia de buy-and-hold, oferecendo rendimento constante de arrendamento e potencial de valorização ao longo do tempo. As classificações favoráveis do bairro e o forte perfil de inquilinos sugerem um investimento sólido a longo prazo, apesar do rendimento modesto.
Riscos
Risco de alinhamento econômico-tenant Com ambas as pontuações de estabilidade econômica e estabilidade de inquilinos em 70/100, existe um risco moderado de desalinhamento que pode levar a uma redução na procura ou à rotatividade de inquilinos, afetando a estabilidade da renda de locação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 294 369 €
- Capital próprio necessário
- 82 369 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -477 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras14 685 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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