Moradia T5, 302 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras
Moradia T5 com 302 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras, à venda por 1 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 164 951 €, 15,6% abaixo do preço pedido. A análise de 47 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T5 com 3 casas de banho de 302 m², construído em 2010, certificado energético C. Localizado em rua Fernanda Machado, freguesia de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Caractéristica Notável: A propriedade inclui uma adega e uma sala de estar com acesso direto a uma área de churrasqueira, melhorando as opções de entretenimento ao ar livre para reuniões familiares.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,380,000 está €215,049 (18.5%) acima do valor justo de €1,164,951, tornando este imóvel sobrevalorizado. Os investidores devem considerar a avaliação antes de prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,164,951 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,380,000 situa-se €215,049 (18.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,380,000 face à base da zona de rua Fernanda Machado de €1,090,126 (€3,610/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,090,126, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,164,951 (€3,857/m²), uma diferença de €215,049 (18.5%) face ao preço pedido de €1,380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Fernanda Machado | Imóvel em análise | €1,380,000 | €4,570 | — | 72 | 80 |
| largo General Sousa Brandão | Ativo | €1,112,000 | €4,134 | 9.5% | 78 | 77 |
| rua João Dias | Ativo | €898,000 | €3,207 | 29.8% | 73 | 74 |
| parque de Santa Cruz | Ativo | €1,150,000 | €3,042 | 33.4% | 75 | 75 |
| travessa da Ajuda, 18 | Ativo | €795,000 | €3,581 | 21.6% | 70 | 74 |
| Mediana | €1,005,000 | €3,394 | 25.7% | 74 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade, com um rendimento bruto de 4,4%, não está devidamente avaliada, dado o seu diferencial de 18,5% em comparação com o valor justo do mercado. Esta discrepância significativa sugere que os rendimentos de arrendamento a longo prazo podem não atender às expectativas dos investidores, tornando esta estratégia menos atraente. Arrendamento para famílias Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana com bom acesso a Lisboa, a diferença de 18,5% em relação ao seu valor justo indica que está sobrevalorizada para o mercado de arrendamento familiar. Consequentemente, as famílias podem procurar opções com preços mais competitivos, limitando o potencial para um arrendamento bem-sucedido. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €1,380,000 que excede o seu valor justo, o potencial de valorização da propriedade sob uma estratégia de compra e manutenção é questionável. Os investidores podem encontrar melhores oportunidades em outros lugares que ofereçam pontos de entrada mais seguros e retornos a longo prazo mais favoráveis.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 80 indica flutuações potenciais, que podem impactar a retenção de inquilinos, dado o índice de estabilidade de inquilinos de 75, podendo levar a vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 546 463 €
- Capital próprio necessário
- 442 463 €
- Prestação mensal
- 4655 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2491 €
- Preço1 380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões103 500 €
- Imposto do Selo (escritura)11 040 €
- Imposto do Selo (crédito)6624 €
- Escritura, registo e banco4812 €
- Obras40 487 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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