Apartamento em Alverca do Ribatejo e Sobralinho
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Apartamento T2 com 50 m² em Alverca do Ribatejo e Sobralinho, Vila Franca de Xira, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 208 080 €, em linha com o preço pedido. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 50 m², no 7º andar, certificado energético E. Localizado em praça Dom Afonso, freguesia de Alverca do Ribatejo e Sobralinho, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um terraço privado que oferece vistas panorâmicas e está convenientemente localizada a uma curta distância de comodidades locais e da estação de comboios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está €11,920 (5.7%) acima do valor justo de €208,080, indicando uma avaliação que se alinha de perto com as expectativas do mercado, sem ser uma pechincha. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda direcionada poderia envolver a melhoria do apelo da propriedade através de pequenas renovações, capitalizando a forte procura em Alverca do Ribatejo e Sobralinho. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €862 oferece um rendimento bruto de 4.7%, tornando-se um investimento viável para arrendamento de longo prazo nesta área suburbanas com bons acessos a Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €208,080 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €220,000 situa-se €11,920 (5.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de praça Dom Afonso de €186,351 (€3,727/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €186,351, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €208,080 (€4,162/m²), uma diferença de €11,920 (5.7%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça Dom Afonso | Imóvel em análise | €220,000 | €4,400 | — | 65 | 63 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 4a7e35 | Ativo | €258,500 | €4,169 | 5.2% | 68 | 72 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 8ee542 | Ativo | €270,000 | €4,154 | 5.6% | 70 | 60 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 6a95a3 | Ativo | €314,900 | €4,374 | 0.6% | — | 71 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 49b8de | Ativo | €294,500 | €4,090 | 7.0% | 68 | 73 |
| Mediana | €282,250 | €4,162 | 5.4% | 68 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Alverca do Ribatejo e Sobralinho oferece um rendimento bruto de 4,7%, atraente para investidores de arrendamento de longo prazo em busca de retornos consistentes. Com um valor justo alinhado de perto ao preço de listagem, esta propriedade continua a ser uma opção atrativa numa área suburbana economicamente ligada a Lisboa. Compra e manutenção Investir neste apartamento apresenta um potencial de valorização estável, dado seu valor justo e condição razoável de 66/100. A propriedade beneficia de uma boa localização com ligações de transporte a Lisboa, tornando-a adequada para estratégias de manutenção a longo prazo, assegurando um rendimento fiável de arrendamento. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, este apartamento encaixa-se bem no contexto suburbano, proporcionando comodidades adequadas e qualidade escolar, com um valor justo ligeiramente acima do preço de listagem. O rendimento razoável e as pontuações do bairro sugerem que pode atrair inquilinos de longo prazo que procuram habitação estável perto de Lisboa, sem a pressão do centro da cidade.
Riscos
Instabilidade Económica e dos Inquilinos A propriedade enfrenta um risco devido à sua pontuação de estabilidade económica de 60/100 e à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, indicando potenciais flutuações na renda de arrendamento e na retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 245 408 €
- Capital próprio necessário
- 69 408 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -257 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras14 559 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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