Apartamento T2, 165 m² em Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés, Mafra
Apartamento T2 com 165 m² em Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés, Mafra, à venda por 338 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 426 403 €, 26% acima do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 165 m², construído em 2003, certificado energético C. Localizado em rua das Quintas, freguesia de Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Esta propriedade beneficia de um terraço privado que aumenta o espaço exterior, e está localizada dentro de um condomínio seguro, garantindo a tranquilidade para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €338,500 está significativamente abaixo do valor justo de €426,403, apresentando uma discrepância de €87,903 (20,6%). Esta propriedade está subvalorizada com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia envolve renovar e modernizar o apartamento para aumentar a sua atratividade, visando um preço de revenda que capitalize a margem de lucro potencial de €87,903. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0%, o foco seria garantir inquilinos a longo prazo para maximizar o potencial de rendimento de aluguer, aproveitando os acabamentos de qualidade da propriedade e a localização favorável perto de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €426,403 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €338,500 situa-se €87,903 (20.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €338,500 face à base da zona de rua das Quintas de €462,177 (€2,801/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €462,177, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €426,403 (€2,584/m²), uma diferença de €87,903 (20.6%) face ao preço pedido de €338,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Quintas | Imóvel em análise | €338,500 | €2,052 | — | 72 | 70 |
| travessa do Ninho, 2 | Ativo | €330,000 | €2,324 | 13.3% | 78 | 64 |
| rua 25 de Abril | Ativo | €335,000 | €1,893 | 7.7% | 80 | 62 |
| Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés · f5ea6a | Ativo | €379,000 | €2,399 | 16.9% | 85 | 62 |
| alameda das Figueiras | Ativo | €385,000 | €2,770 | 35.0% | 78 | 65 |
| Mediana | €357,000 | €2,362 | 15.1% | 79 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está estrategicamente localizada na Grande Lisboa, beneficiando de características suburbanas e do potencial de acesso ao mercado de trabalho de Lisboa. Apesar do rendimento atual ser zero, o preço reflete uma atrativa diferença de 20,6% em relação ao valor justo, indicando um forte potencial de valorização. Arrendamento Familiar Com uma espaçosa disposição de 165m², o apartamento é adequado para famílias à procura de um lar confortável perto de amenidades urbanas. A pontuação moderada de qualidade do bairro de 70/100 sugere um ambiente equilibrado propício ao arrendamento familiar, especialmente dada a natureza subvalorizada da propriedade. Compra e Retenção Os investidores que procuram ganhos a longo prazo podem achar a propriedade subvalorizada atrativa, especialmente com um valor justo que excede o preço de listagem. A sólida classificação de condição de 73/100, juntamente com a acessibilidade suburbana, posiciona favoravelmente o apartamento para futuras valorizações num mercado em crescimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a renda de aluguel e aumentar os períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 386 750 €
- Capital próprio necessário
- 115 950 €
- Prestação mensal
- 1186 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1490 €
- Preço338 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 380 €
- Imposto do Selo (escritura)2708 €
- Imposto do Selo (crédito)1625 €
- Escritura, registo e banco2312 €
- Obras27 225 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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