Apartamento T2, 60 m² em Olivais, Lisbon
Apartamento T2 com 60 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 300 000 €, em linha com o preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 60 m², no 2º andar, construído em 1987, certificado energético D. Localizado freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €310,000 está €10,000 acima do valor justo de €300,000, representando um prémio de 3.3%. No geral, a propriedade é considerada ao preço justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia envolver pequenas atualizações cosméticas antes da revenda, visando um aumento de preço de cerca de 5%-10% no desejável mercado suburbano de Lisboa. Isso permite lucros potenciais enquanto aproveita a valorização de mercado. Buy-to-let angle. Com uma receita de aluguer estimada em €1,008 por mês, o rendimento bruto situa-se em 3.9%. Isso torna-a uma opção adequada para investimentos de aluguer a longo prazo ou aluguer familiar numa vizinhança residencial mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €300,000 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €310,000 situa-se €10,000 (3.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de Olivais, Lisbon, Lisbon de €250,679 (€4,178/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,679, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €300,000 (€5,000/m²), uma diferença de €10,000 (3.3%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olivais · 8750d6 | Imóvel em análise | €310,000 | €5,167 | — | 74 | 77 |
| rua Cidade de Carmona | Ativo | €360,000 | €5,000 | 3.2% | 75 | 73 |
| largo Américo Rosa Guimarães | Ativo | €250,000 | €5,000 | 3.2% | 74 | 75 |
| rua Sargento Armando Monteiro Ferreira S / N | Ativo | €278,000 | €4,964 | 3.9% | 74 | 75 |
| rua Fernando Maurício S / N | Ativo | €635,000 | €6,350 | 22.9% | 75 | 78 |
| Mediana | €319,000 | €5,000 | 3.2% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 3,9%, tornando-se uma opção estável para investidores de arrendamento a longo prazo. Com uma pontuação de 77/100 para o bairro, é provável que atraia inquilinos fiáveis, refletindo bem na estabilidade do arrendamento. Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos em Olivais está bem posicionado para arrendamentos familiares, com uma pontuação de 77/100 para o bairro e uma condição geral da propriedade avaliada em 75/100. Famílias em busca de espaço e funcionalidade provavelmente acharão esta propriedade atraente, apesar do seu preço justo. Comprar e manter Os investidores que consideram uma estratégia de comprar e manter descobrirão que esta propriedade mantém um valor justo no dinâmico mercado de Lisboa. O rendimento bruto de 3,9% combinado com características positivas do bairro sugere um potencial de valorização moderado, que é adequado para planos de crescimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A elevada pontuação de estabilidade económica de 80 sugere uma economia robusta, mas com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 70, existe o risco de que a rotatividade de inquilinos possa ser mais frequente, afetando significativamente a estabilidade do fluxo de caixa ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 336 768 €
- Capital próprio necessário
- 88 768 €
- Prestação mensal
- 1042 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -500 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras8250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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