Apartamento T3, 83 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada
Apartamento T3 com 83 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 226 270 €, 19,2% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 83 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento dispõe de uma cozinha moderna com acabamentos de alta qualidade, além de uma varanda fechada que oferece espaço extra para lazer, melhorando a experiência de habitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 excede o valor justo de €226,270 em €53,730 (23.7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, tornando a viabilidade do investimento questionável. Buy-to-flip angle. O potencial para uma estratégia de compra para revenda é limitado, dado o mercado atual, uma vez que as renovações podem ser dispendiosas devido ao estado ultrapassado das casas de banho e áreas de estar. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4.6% a cerca de €1,073 mensais, a propriedade pode suportar uma estratégia de aluguel a longo prazo, apelando a famílias que procuram proximidade com os centros de emprego de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €226,270 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €53,730 (23.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal de €251,660 (€3,032/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €251,660, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €226,270 (€2,726/m²), uma diferença de €53,730 (23.7%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laranjeiro e Feijó · 875123 | Imóvel em análise | €280,000 | €3,373 | — | 62 | 77 |
| rua Alves Redol, 72 | Ativo | €280,000 | €2,772 | 17.8% | 52 | 75 |
| praceta Camilo Pessanha | Ativo | €280,000 | €2,800 | 17.0% | 70 | 77 |
| Corroios · 82c779 | Ativo | €320,000 | €1,608 | 52.3% | 60 | 72 |
| praça Gil Vicente | Ativo | €340,000 | €2,764 | 18.1% | 68 | 74 |
| Mediana | €300,000 | €2,768 | 17.9% | 64 | 75 |
Tese de investimento
Long-term rental O imóvel está listado a €280,000, o que representa 23.7% acima do seu valor justo de €226,270, indicando que está sobrevalorizado para investidores de arrendamento a longo prazo. Com uma rentabilidade bruta de 4.6% e uma classificação do bairro de 77/100, apresenta algum apelo para os inquilinos, mas a avaliação pode limitar os retornos gerais do investimento. Family rental A €280,000, a propriedade excede o seu valor justo, tornando-a uma opção sobrevalorizada para estratégias de arrendamento familiar. Embora o bairro tenha uma pontuação respeitável de 77/100, a sobrevalorização pode afastar potenciais inquilinos familiares que procuram valor e acessibilidade. Buy-and-hold Esta propriedade, listada a €280,000, está 23.7% acima do seu valor de mercado justo, categorizando-a como sobrevalorizada para uma estratégia de compra e retenção. A rentabilidade bruta razoável de 4.6% é ofuscada pelo alto preço de compra inicial, limitando o potencial de valorização de capital a longo prazo e da renda de arrendamento. Not ideal for: Luxury market, Short-term vacation rental, Student housing.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 75 sugere que a propriedade pode ser afetada por flutuações nas condições do mercado local, impactando potencialmente a renda de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 334 898 €
- Capital próprio necessário
- 110 898 €
- Prestação mensal
- 952 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -413 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras38 937 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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