Moradia em banda T2, 160 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé
Moradia em banda T2 com 160 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé, à venda por 790 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 730 775 €, em linha com o preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
townhouse T2 com 0 casas de banho de 160 m², construído em 2022. Localizado freguesia de Loulé (São Sebastião), concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta townhouse apresenta um terraço no telhado projetado para entretenimento com vistas panorâmicas sobre Loulé e o Oceano Atlântico, tornando-o um destaque para a vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €790,000 excede o valor justo de €730,775 em €59,225, ou 8,1%. Isso reflete uma propriedade que, embora reasonably valorizada, não apresenta um desconto significativo para aquisição imediata.
Avaliação
Valor justo estimado em €730,775 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €790,000 situa-se €59,225 (8.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €790,000 face à base da zona de Loulé (São Sebastião), Loulé, Faro de €558,830 (€3,493/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €558,830, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €730,775 (€4,567/m²), uma diferença de €59,225 (8.1%) face ao preço pedido de €790,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loulé (São Sebastião) · 875174 | Imóvel em análise | €790,000 | €4,938 | — | 80 | 74 |
| Loulé (São Sebastião) · 8ee7f0 | Ativo | €1,750,000 | €6,757 | 36.8% | — | 64 |
| Boliqueime · 1f3567 | Ativo | €795,000 | €4,789 | 3.0% | 70 | 72 |
| Boliqueime · b328b9 | Ativo | €1,350,000 | €4,154 | 15.9% | 78 | 73 |
| Quarteira · 6ebb35 | Ativo | €475,000 | €4,241 | 14.1% | 68 | 68 |
| Mediana | €1,072,500 | €4,515 | 8.6% | 70 | 70 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo A moradia de 2 quartos em Loulé tem um valor de mercado justo, indicando um investimento equilibrado para alugueres de curto prazo numa região com forte componente turística. Com um rendimento bruto de 2,9%, os retornos potenciais podem não alinhar-se com as expectativas dos investidores no competitivo mercado de alugueres de férias. Aluguer a longo prazo O valor de mercado justo da propriedade sugere que pode gerar uma renda estável através de aluguer, mas o rendimento de 2,9% é modesto numa área onde a procura de aluguer é influenciada pelo turismo. Os investidores devem considerar as adequadas condições do bairro, apesar de o rendimento indicar um potencial de retorno inferior ao desejado. Compra e retenção Investir nesta moradia para apreciação a longo prazo poderá ser viável, mas o valor justo atual de €790,000 reflete um limite de recuperação dado a dinâmica do bairro. O rendimento bruto de 2,9% sugere que, embora a propriedade seja estável, a apreciação do capital pode não ser significativa, exigindo uma avaliação mais aprofundada das condições de mercado futuras.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar uma potencial instabilidade financeira devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 65/100, indicando possíveis desafios no ambiente económico local.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 853 658 €
- Capital próprio necessário
- 221 658 €
- Prestação mensal
- 2654 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1686 €
- Preço790 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 400 €
- Imposto do Selo (escritura)6320 €
- Imposto do Selo (crédito)3792 €
- Escritura, registo e banco3396 €
- Obras2750 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 40%).
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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