Moradia em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Moradia T4 com 146 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 355 045 €, 15,5% abaixo do preço pedido. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 146 m², construído em 1990, certificado energético D. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 está significativamente acima do valor justo de €355,045, em €64,955 (18.3%). Esta avaliação indica uma propriedade que está sobrevalorizada e pode desincentivar investidores em busca de valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €355,045 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €420,000 situa-se €64,955 (18.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €316,217 (€2,166/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €316,217, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €355,045 (€2,432/m²), uma diferença de €64,955 (18.3%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 8751a0 | Imóvel em análise | €420,000 | €2,877 | — | 64 | 72 |
| rua Padre Pio, 625 | Ativo | €450,000 | €2,500 | 13.1% | 60 | 74 |
| Fernão Ferro · be95d9 | Ativo | €299,000 | €2,354 | 18.2% | 65 | 70 |
| Fernão Ferro · 1908da | Ativo | €440,000 | €2,933 | 2.0% | 65 | 70 |
| Fernão Ferro · f46b70 | Ativo | €495,000 | €3,133 | 8.9% | 70 | 68 |
| Mediana | €445,000 | €2,717 | 5.6% | 65 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em União das Freguesias do Seixal está sobrevalorizada a €420,000, excedendo o valor justo de €355,045 em 18,3%. Embora ofereça um rendimento bruto de 6,7%, o preço elevado diminui a sua atratividade geral para o arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção O investimento nesta casa deve ser abordado com cautela; avaliada em €420,000, está acima do valor de mercado justo. O potencial de valorização é limitado devido à sobrevalorização atual da propriedade, o que sugere um risco para estratégias de manutenção a longo prazo. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, esta propriedade é negativamente afetada pela sua natureza sobrevalorizada a €420,000 em comparação com um valor justo de €355,045, representando uma diferença de 18,3%. Embora o bairro tenha uma pontuação razoável de 72/100, a sobrevalorização pode afastar inquilinos familiares que buscam acessibilidade.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido a uma nota de estabilidade de inquilinos de 65/100, indicando possíveis desafios em manter uma receita de aluguer consistente.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 449 636 €
- Capital próprio necessário
- 113 636 €
- Prestação mensal
- 1566 €
- Rentabilidade bruta
- 5,7 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 3,4 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -304 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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