Moradia em Fernão Ferro
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Moradia T3 com 150 m² em Fernão Ferro, Seixal, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 361 965 €, 17,7% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 150 m², construído em 2007. Localizado freguesia de Fernão Ferro, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui duas varandas privadas para as suites do primeiro andar, melhorando a vida ao ar livre enquanto beneficia do ambiente tranquilo de uma rua sem saída. Contexto Adicional: A parte de trás da casa dá para terrenos não desenvolvidos, garantindo maior privacidade e vistas desobstruídas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €440,000 está significativamente acima do valor justo de €361,965, colocando a propriedade €78,035 (21,6%) acima do valor justo. Esta avaliação sugere um potencial limitado para lucro imediato ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €361,965 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €440,000 situa-se €78,035 (21.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €440,000 face à base da zona de Fernão Ferro, Seixal, Setúbal de €370,853 (€2,472/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 64/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €370,853, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €361,965 (€2,413/m²), uma diferença de €78,035 (21.6%) face ao preço pedido de €440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fernão Ferro · 1908da | Imóvel em análise | €440,000 | €2,933 | — | 65 | 70 |
| rua Bento Gonçalves, 599E | Ativo | €435,000 | €2,326 | 20.7% | 70 | 65 |
| Fernão Ferro · 439342 | Ativo | €490,000 | €3,121 | 6.4% | 65 | 62 |
| Fernão Ferro · f46b70 | Ativo | €495,000 | €3,133 | 6.8% | 70 | 68 |
| rua Júlio Dinis | Ativo | €650,000 | €1,762 | 39.9% | — | 63 |
| Mediana | €492,500 | €2,724 | 7.2% | 70 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a rentabilidade bruta da propriedade de 4,7%, o investimento não oferece retornos atrativos em relação ao seu valor justo, sugerindo que está sobrevalorizado. Adicionalmente, com uma classificação de bairro de 70/100, o potencial de renda pode não justificar o elevado custo inicial de investimento. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter pode resultar em valorização de capital a longo prazo limitada, dado que está atualmente 21,6% acima do valor justo. A pontuação de condição moderada de 64/100 não suporta expectativas de valorização significativa nos próximos anos. Arrendamento familiar Embora as classificações do bairro indiquem uma adequação decente para famílias, a propriedade está sobrevalorizada a €440,000, o que pode desencorajar potenciais inquilinos à procura de valor. As famílias provavelmente buscarão alternativas mais acessíveis na área, afetando negativamente a demanda de arrendamento para esta propriedade.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 sugere que a economia local pode ser vulnerável a recessões, impactando potencialmente a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 471 652 €
- Capital próprio necessário
- 119 652 €
- Prestação mensal
- 1640 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,0 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -853 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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