Apartamento T2, 67 m² em Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa, Vila Franca de Xira
Apartamento T2 com 67 m² em Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa, Vila Franca de Xira, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 270 328 €, 18,1% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 67 m², construído em 1984, certificado energético D. Localizado em rua Padre Américo, 63, freguesia de Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. A propriedade possui um terraço privado com uma área de churrasco, perfeito para entretenimento ao ar livre e desfrutar da excelente exposição ao sol.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 está acima do valor justo de €270,328, criando uma discrepância de €59,672, ou 22,1%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €270,328 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €330,000 situa-se €59,672 (22.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de rua Padre Américo, 63 de €224,794 (€3,355/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €224,794, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €270,328 (€4,035/m²), uma diferença de €59,672 (22.1%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Padre Américo, 63 | Imóvel em análise | €330,000 | €4,925 | — | 74 | 76 |
| largo Luís de Camões, 20 | Ativo | €305,000 | €4,420 | 10.3% | 80 | 77 |
| rua João de Deus | Ativo | €299,000 | €3,987 | 19.1% | 75 | 74 |
| largo Luís de Camões | Ativo | €290,000 | €3,580 | 27.3% | 72 | 73 |
| rua Maria Lamas, 7 | Ativo | €268,000 | €4,467 | 9.3% | 70 | 73 |
| Mediana | €294,500 | €4,204 | 14.7% | 74 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade, embora bem localizada perto de Lisboa e numa área suburbana com baixas taxas de criminalidade, está a ser vendida por €330,000, que é 22.1% acima do seu valor justo estimado de €270,328, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, este apartamento pode não oferecer o retorno esperado para os investidores a longo prazo que procuram rendimentos estáveis. Arrendamento familiar Dada as características suburbana e as boas opções escolares, o apartamento poderia atrair famílias; no entanto, o seu preço atual de listagem é 22.1% acima do valor justo a €330,000, classificando-o como sobrevalorizado. O rendimento bruto de 3.2% não compensa o valor de entrada elevado, podendo limitar a rentabilidade no mercado de arrendamento familiar. Comprar e manter Embora a localização tenha potencial de valorização devido à sua proximidade com Lisboa, o preço pedido de €330,000 traduz-se em uma sobrevalorização de 22.1% em comparação com o seu valor justo de €270,328, categorizando-o como sobrevalorizada. Investidores que adotam uma estratégia de comprar e manter podem achar que o rendimento bruto de 3.2% é insuficiente para justificar este custo elevado, dificultando as expectativas de crescimento de capital a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Uma pontuação de estabilidade do inquilino de 75 sugere uma possibilidade moderada de rotatividade, o que pode impactar a sua renda de arrendamento e levar a custos potenciais de vacância durante os períodos de nova locação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 356 440 €
- Capital próprio necessário
- 92 440 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -671 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras6218 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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