Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T2 com 90 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 370 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 294 980 €, 20,3% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e terraço.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 90 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento dispõe de uma extraordinária varanda de 45 m² perfeita para lazer ao ar livre, proporcionando vistas espetaculares de 180° sobre o rio Tejo logo à sua porta.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €370,000 está significativamente acima do valor justo, que é de €294,980, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €75,020 (25,4%). Este desvio sugere cautela para potenciais compradores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de comprar para revender pode enfrentar dificuldades devido ao alto custo de aquisição; as renovações focadas em modernizar os materiais básicos podem demorar meses e podem não gerar um retorno suficiente. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3,1% (~€956/mês), uma abordagem de compra para arrendar oferece um potencial de rendimento de aluguer decente, embora o interior antiquado possa limitar a atratividade e a retenção dos inquilinos.
Avaliação
Valor justo estimado em €294,980 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €370,000 situa-se €75,020 (25.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €370,000 face à base da zona de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, Setúbal de €285,376 (€3,171/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 49/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €285,376, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €294,980 (€3,278/m²), uma diferença de €75,020 (25.4%) face ao preço pedido de €370,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 15e336 | Imóvel em análise | €370,000 | €4,111 | — | 45 | 78 |
| avenida Dom Nuno Álvares Pereira | Ativo | €298,000 | €3,465 | 15.7% | — | 71 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 65a5d6 | Ativo | €309,000 | €3,090 | 24.8% | 64 | 78 |
| Alcântara · d747e5 | Ativo | €350,000 | €5,147 | 25.2% | — | 75 |
| rua da Boa Esperança, 8 | Ativo | €222,000 | €2,581 | 37.2% | 60 | 73 |
| Mediana | €303,500 | €3,278 | 20.3% | 62 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 25,4% em comparação com o seu valor justo, tornando-a uma opção menos favorável para investimento em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,1% e uma pontuação de condição de 49/100, o potencial de retornos atraentes é limitado neste cenário de investimento. Arrendamento familiar Como a propriedade está listada a €370,000 enquanto o valor justo é apenas €294,980, não oferece perspetivas apelativas para uma estratégia de arrendamento familiar. O rendimento relativamente baixo de 3,1% pode desincentivar potenciais inquilinos que procuram espaços de qualidade em uma vizinhança bem classificada. Compra e manutenção Dado que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com seu valor justo, a estratégia de compra e manutenção apresenta desafios, particularmente com seu rendimento de apenas 3,1%. Além disso, a pontuação de condição de 49/100 indica que os custos de manutenção contínuos podem diminuir ainda mais os retornos a longo prazo deste investimento.
Riscos
Risco de rotatividade dos inquilinos Uma alta rotatividade dos inquilinos é um risco considerando a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, indicando uma potencial instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 444 689 €
- Capital próprio necessário
- 148 689 €
- Prestação mensal
- 1248 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -868 €
- Preço370 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2960 €
- Imposto do Selo (crédito)1776 €
- Escritura, registo e banco2388 €
- Obras50 665 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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