Duplex em Caparica e Trafaria
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Duplex T2 com 100 m² em Caparica e Trafaria, Almada, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 338 686 €, 14,3% abaixo do preço pedido. Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, ilha de cozinha e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Duplex T2 com 1 casas de banho de 100 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Caparica e Trafaria, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta uma cozinha moderna com acabamentos de alta qualidade e está localizada numa zona residencial muito procurada, perto de escolas e a apenas minutos das praias da Costa da Caparica.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €338,686, representando um prémio de €56,314 (16,6%). Isso coloca a propriedade na categoria de sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €338,686 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €56,314 (16.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Caparica e Trafaria, Almada, Setúbal de €278,446 (€2,784/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €278,446, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €338,686 (€3,387/m²), uma diferença de €56,314 (16.6%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Caparica e Trafaria · 5ece85 | Imóvel em análise | €395,000 | €3,950 | — | 76 | 63 |
| Caparica e Trafaria · 6fbde6 | Ativo | €290,000 | €3,295 | 16.6% | 75 | 74 |
| rua da Liberdade, 53 | Ativo | €292,000 | €4,294 | 8.7% | 70 | 75 |
| rua do Círio | Ativo | €317,000 | €4,064 | 2.9% | 80 | 63 |
| rua dos Três Vales | Ativo | €240,000 | €3,478 | 11.9% | 70 | 70 |
| Mediana | €291,000 | €3,771 | 4.5% | 73 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O duplex de 2 quartos em Caparica e Trafaria está sobrevalorizado a €395,000, com uma diferença significativa em relação ao valor justo de 16,6%. Com um rendimento bruto de apenas 2,9% e uma pontuação de vizinhança de 63/100, os potenciais inquilinos podem procurar melhor valor no dinâmico mercado de Lisboa. Arrendamento a longo prazo A um preço de listagem de €395,000, a propriedade não se alinha com seu valor justo de €338,686, indicando que está sobrevalorizada em 16,6%. O rendimento bruto de 2,9% sugere um potencial de retorno limitado, tornando-a menos atraente para investidores de arrendamento a longo prazo que buscam rendimentos atrativos na área. Comprar e manter Investir no duplex como parte de uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável dado seu status de sobrevalorizado a €395,000, 16,6% acima do valor justo. A classificação moderada de 75/100 também implica custos futuros de manutenção que podem erodir ainda mais os retornos do investimento ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de que flutuações na economia local ou na rotatividade de inquilinos possam impactar negativamente a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 435 154 €
- Capital próprio necessário
- 119 154 €
- Prestação mensal
- 1384 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -965 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras13 750 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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