Apartamento T1, 47 m² em Paranhos, Porto
Apartamento T1 com 47 m² em Paranhos, Porto, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 219 000 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 47 m², no 1º andar, construído em 1987, certificado energético D. Localizado freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui um sunroom que aumenta o espaço habitável, e o seu design moderno permite uma abundante luz natural, criando uma atmosfera acolhedora em todo o apartamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está €36,000 (16,4%) acima do valor justo, que é determinado em €219,000. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, dadas as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €219,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €36,000 (16.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de Paranhos, Porto, Porto de €206,423 (€4,392/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €206,423, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €219,000 (€4,660/m²), uma diferença de €36,000 (16.4%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paranhos · 5ed05d | Imóvel em análise | €255,000 | €5,426 | — | 70 | 76 |
| rua Santa Catarina | Ativo | €390,000 | €4,699 | 13.4% | 68 | 78 |
| rua da Constituição | Ativo | €249,500 | €4,620 | 14.8% | 75 | 72 |
| rua Costa Cabral | Ativo | €175,000 | €4,730 | 12.8% | 70 | 78 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 6c7953 | Ativo | €269,000 | €4,483 | 17.4% | 80 | 70 |
| Mediana | €259,250 | €4,660 | 14.1% | 73 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a rentabilidade bruta de 4%, esta propriedade pode não gerar um fluxo de caixa suficiente, considerando a diferença de 16,4% em relação ao seu valor justo de €219,000, indicando que está sobrevalorizada. A classificação de condição de 73/100 sugere que, embora seja habitável, poderão ser necessárias atualizações significativas para atrair inquilinos de maior qualidade. Comprar e manter Investir neste apartamento a longo prazo pode não gerar os retornos esperados, uma vez que o seu preço atual é de 16,4% acima do valor de mercado justo de €219,000. A classificação média do bairro de 76/100 oferece algum potencial de valorização, mas a propriedade está acima do preço em relação ao seu valor justo. Arrendamento para famílias Embora a propriedade tenha potencial para servir como arrendamento familiar, dado o seu tamanho e a sólida classificação do bairro, o seu preço reflete uma sobrevalorização de 16,4% a €255,000. A condição de 73/100 significa que poderá exigir mais investimento para atrair famílias à procura de um arrendamento a longo prazo.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 85 sugere uma economia forte, mas a pontuação de estabilidade do inquilino de 70 indica possíveis flutuações na retenção de inquilinos, o que pode afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 276 748 €
- Capital próprio necessário
- 72 748 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -402 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras7917 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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