Moradia em A dos Cunhados e Maceira
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Moradia T2 com 67 m² em A dos Cunhados e Maceira, Torres Vedras, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 199 192 €, 28,9% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 67 m². Localizado freguesia de A dos Cunhados e Maceira, concelho de Torres Vedras, distrito de Lisbon. Característica Única: Esta casa totalmente renovada possui janelas oscilo-batentes com vidro duplo, aumentando a luz natural e a eficiência energética, situada numa atmosfera tranquila de aldeia com ligações de transportes convenientes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do valor justo de €199,192, criando uma diferença de €80,808, ou 40.6%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia potencial de compra para revenda pode envolver a renovação da propriedade, visando um preço de revenda que capitalize os acabamentos modernos e materiais de alta qualidade, aumentando assim o valor geral. Buy-to-let angle. Com um rendimento de aluguer estimado de €677/mês, o rendimento bruto é de 2,9%, tornando-a adequada para alugueres familiares de longo prazo, especialmente dada a sua acessibilidade moderada ao metro de Lisboa e ao ambiente rural.
Avaliação
Valor justo estimado em €199,192 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €80,808 (40.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de A dos Cunhados e Maceira, Torres Vedras, Lisbon de €181,293 (€2,706/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €181,293, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €199,192 (€2,973/m²), uma diferença de €80,808 (40.6%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A dos Cunhados e Maceira · 5ed0de | Imóvel em análise | €280,000 | €4,179 | — | 78 | 57 |
| Ribamar · 190915 | Ativo | €327,500 | €2,977 | 28.8% | 75 | 57 |
| A dos Cunhados e Maceira · 956fdb | Ativo | €495,000 | €2,661 | 36.3% | 70 | 57 |
| rua Rufino Carvalho, 8 | Ativo | €285,000 | €2,969 | 29.0% | 75 | 55 |
| A dos Cunhados e Maceira · 439096 | Ativo | €625,000 | €4,085 | 2.3% | 72 | 46 |
| Mediana | €411,250 | €2,973 | 28.9% | 74 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €280,000, apresentando um gap significativo de 40.6% em comparação com o seu valor justo de €199,192. Com um rendimento bruto de apenas 2.9%, a estratégia de arrendamento a longo prazo pode encontrar dificuldades em gerar retornos suficientes para os investidores. Arrendamento familiar Embora seja adequada para arrendamento familiar, o preço atual da casa parece excessivo em relação ao seu valor, colocando-a em desvantagem na atração de inquilinos. O ambiente rural pode limitar o apelo para famílias que buscam melhores serviços e oportunidades educacionais nas proximidades, desafiando ainda mais o potencial do investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, existe um risco significativo de flutuações nas condições do mercado local afetarem o valor da propriedade e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 299 071 €
- Capital próprio necessário
- 75 071 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -609 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras3110 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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