Moradia em Misericórdia
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Moradia T3 com 213 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 1 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 854 441 €, em linha com o preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 213 m². Localizado freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade inclui um terraço privado, ideal para entretenimento ao ar livre, e está convenientemente localizada a uma curta distância de cafés populares e locais culturais no vibrante bairro do Chiado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,850,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €1,854,441, tornando-se uma oportunidade ao preço justo para potenciais compradores que procuram investir numa propriedade premium. Buy-to-flip angle. Dadas as acabamentos de alta qualidade e a localização atrativa, uma estratégia de compra e revenda pode gerar retornos lucrativos ao renovar a propriedade e revendê-la a um preço premium dentro do mercado de luxo. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €3,392 e um rendimento bruto de 2.2%, esta propriedade apresenta uma opção viável para investimento em arrendamento de longo prazo numa das áreas mais procuradas de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,854,441 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,850,000 situa-se €4,441 (0.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,850,000 face à base da zona de Misericórdia, Lisbon, Lisbon de €1,727,078 (€8,108/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,727,078, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,854,441 (€8,706/m²), uma diferença de €4,441 (0.2%) face ao preço pedido de €1,850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Misericórdia · 38b6b6 | Imóvel em análise | €1,850,000 | €8,685 | — | 79 | 86 |
| Campo de Ourique · 25f450 | Ativo | €2,490,000 | €8,706 | 0.2% | 75 | 87 |
| rua Carlos da Maia | Ativo | €2,490,000 | €8,706 | 0.2% | 80 | 81 |
| Estrela · 0dcd9d | Ativo | €5,000,000 | €11,136 | 28.2% | 85 | 80 |
| Penha de França · 0014fa | Ativo | €745,000 | €3,433 | 60.5% | 78 | 81 |
| Mediana | €2,490,000 | €8,706 | 0.2% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 2,2%, alinhando-se com as expectativas médias de rendimento na área. No entanto, dada a análise do valor justo, os retornos de aluguer podem não ultrapassar significativamente o preço de compra. Comprar e manter Com um valor justo próximo ao preço listado de €1,854,441, esta estratégia de investimento pode gerar uma marginal valorização de capital ao longo do tempo. A atual classificação de condição de 81/100 indica uma propriedade bem mantida, mas o potencial limitado de valorização deve ser considerado devido à avaliação justa. Mercado de luxo A casa está situada numa vizinhança desejável com uma alta classificação de 86/100, apelando a uma clientela de alto nível. Apesar de sua atratividade, o preço premium reflete o seu valor justo de mercado, o que pode limitar a valorização num mercado de luxo competitivo.
Riscos
Risco de recessão económica Apesar da elevada classificação da estabilidade económica de 90/100, existe um risco de futuras recessões económicas que podem impactar a estabilidade dos inquilinos, atualmente avaliada em 80/100, levando a possíveis vagas ou receitas de aluguer reduzidas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 024 960 €
- Capital próprio necessário
- 544 960 €
- Prestação mensal
- 6240 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5449 €
- Preço1 850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões138 750 €
- Imposto do Selo (escritura)14 800 €
- Imposto do Selo (crédito)8880 €
- Escritura, registo e banco5940 €
- Obras6590 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (745 000 €–5 000 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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