Moradia em Alcochete
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Moradia T2 com 164 m² em Alcochete, à venda por 699 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 553 368 €, 20,8% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 164 m², construído em 2004, certificado energético D. Localizado em rua da Várzea, 92, freguesia de Alcochete, concelho de Alcochete, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade apresenta acabamentos em mosaico de alta qualidade e janelas de vidro duplo que melhoram a sua atratividade estética e eficiência energética, tornando-a uma casa confortável durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €699,000 está significativamente acima do valor justo de €553,368, representando uma sobrevalorização de €145,632 (26.3%). Esta discrepância sugere riscos potenciais para investidores à procura de retornos imediatos no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €553,368 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €699,000 situa-se €145,632 (26.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €699,000 face à base da zona de rua da Várzea, 92 de €509,539 (€3,107/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €509,539, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €553,368 (€3,374/m²), uma diferença de €145,632 (26.3%) face ao preço pedido de €699,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Várzea, 92 | Imóvel em análise | €699,000 | €4,262 | — | 85 | 54 |
| Alcochete · ba3fdf | Ativo | €940,000 | €4,700 | 10.3% | 72 | 47 |
| Alcochete · b7bf5c | Ativo | €420,000 | €6,364 | 49.3% | 82 | 70 |
| rua da Liberdade, 13 | Ativo | €395,000 | €3,726 | 12.6% | 68 | 49 |
| avenida Maria Lamas, 25 | Ativo | €550,000 | €3,022 | 29.1% | 74 | 55 |
| Mediana | €485,000 | €4,213 | 1.2% | 73 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 26,3%, tornando difícil alcançar um rendimento desejável de 2,5% no mercado de arrendamento a longo prazo. Com uma classificação do bairro de apenas 54/100, atrair inquilinos de qualidade pode ser complicado. Comprar e manter Dada a sua avaliação justa de €553,368, o potencial de valorização desta propriedade sobrevalorizada é limitado, e pode não gerar os retornos necessários para uma estratégia de comprar e manter bem-sucedida. A combinação de dinâmicas de bairro abaixo da média e um ambiente económico que não incentiva o crescimento reforça ainda mais esta perspetiva. Arrendamento familiar O preço atual desta propriedade implica que seu potencial para arrendamento familiar está comprometido, uma vez que está 26,3% acima do seu valor justo. As famílias podem procurar opções mais acessíveis em áreas melhor avaliadas, tornando esta casa sobrevalorizada menos apelativa para ocupação a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco moderado de uma rotatividade de inquilinos superior ao esperado, o que pode impactar o fluxo de caixa e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 754 474 €
- Capital próprio necessário
- 195 274 €
- Prestação mensal
- 2358 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1715 €
- Preço699 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 940 €
- Imposto do Selo (escritura)5592 €
- Imposto do Selo (crédito)3355 €
- Escritura, registo e banco3178 €
- Obras1409 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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