Apartamento em Oliveira do Douro
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Apartamento T2 com 100 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 343 123 €, 29,5% acima do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e jardim.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 100 m², certificado energético B. Localizado em rua Sophia de Mello Breyner, freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma divisão +1 ideal para um escritório em casa, e a sua localização oferece acesso rápido à estação de metro D. João II para um deslocamento conveniente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €265,000 está significativamente abaixo do valor justo de €343,123, apresentando uma oportunidade, pois está subvalorizado em €78,123 (22,8%). Isto indica um forte potencial de valorização do investimento. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip visa capitalizar-se sobre o potencial de revenda imediata, ao renovar o apartamento para aumentar o seu apelo e depois vendê-lo num curto espaço de tempo. Dadas as dinâmicas atuais do mercado em Oliveira do Douro, isso pode resultar num lucro substancial. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de aluguer foca na locação do imóvel a famílias ou inquilinos de longo prazo, estimando-se que gere uma renda bruta de cerca de €861 por mês. Com um rendimento bruto de 3,9%, esta propriedade oferece uma receita consistente numa área suburbana em crescimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €343,123 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €78,123 (22.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Sophia de Mello Breyner de €332,904 (€3,329/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €332,904, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €343,123 (€3,431/m²), uma diferença de €78,123 (22.8%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Sophia de Mello Breyner | Imóvel em análise | €265,000 | €2,650 | — | 72 | 74 |
| Oliveira do Douro · f14d97 | Ativo | €320,000 | €4,000 | 50.9% | 74 | 75 |
| rua do Alto do Facho, 45 | Ativo | €280,000 | €2,947 | 11.2% | 68 | 67 |
| Oliveira do Douro · cfe035 | Ativo | €330,000 | €4,125 | 55.7% | 75 | 63 |
| Oliveira do Douro · 438f1f | Ativo | €265,000 | €2,454 | 7.4% | — | 75 |
| Mediana | €300,000 | €3,474 | 31.1% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos em Oliveira do Douro apresenta uma sólida oportunidade para arrendamento familiar, dada a sua proximidade ao Porto e as amenidades favoráveis. Com um valor justo de 343.123€ e um preço listado de 265.000€, a propriedade está subvalorizada em 22,8%, apoiando uma tenência estável a longo prazo. Arrendamento a longo prazo Esta propriedade mostra promessas para arrendamento a longo prazo devido ao seu rendimento bruto de 3,9% e à forte pontuação de bairro de 74/100. Sendo subvalorizada em 22,8% em comparação com o seu valor justo, posiciona-se bem para gerar rendimento de arrendamento fiável ao longo do tempo. Comprar e manter Investir neste apartamento de 2 quartos como uma estratégia de comprar e manter é atraente devido ao seu preço vantajoso em relação ao seu valor justo. Com uma subvalorização de 22,8% e uma classificação de condição de 71/100, o apartamento provavelmente irá valorizar-se ao longo do tempo, enquanto gera rendimentos de arrendamento constantes.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe um potencial para uma rotatividade maior, levando a taxas de vacância elevadas e custos relacionados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 168 €
- Capital próprio necessário
- 89 168 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -465 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras21 484 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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