Apartamento T1, 42 m² em Massamá e Monte Abraão, Sintra
Apartamento T1 com 42 m² em Massamá e Monte Abraão, Sintra, à venda por 222 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 183 750 €, 17,2% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 42 m², no 1º andar, construído em 1978, certificado energético D. Localizado freguesia de Massamá e Monte Abraão, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Característica Única: O apartamento possui uma disposição compacta mas funcional, proporcionando abundante luz natural, especialmente na sala de estar, através de janelas grandes que realçam o ambiente do espaço. Nota de Condição: Embora necessite de atualizações, continua a ser uma opção habitacional viável numa localização central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €222,000 está significativamente acima do valor justo de €183,750, representando uma sobrevalorização de €38,250 (20,8%). Esta disparidade indica que a propriedade não é um investimento financeiramente sólido nos preços de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €183,750 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €222,000 situa-se €38,250 (20.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €222,000 face à base da zona de Massamá e Monte Abraão, Sintra, Lisbon de €174,021 (€4,143/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 54/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €174,021, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €183,750 (€4,375/m²), uma diferença de €38,250 (20.8%) face ao preço pedido de €222,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Massamá e Monte Abraão · 1625b3 | Imóvel em análise | €222,000 | €5,286 | — | 58 | 78 |
| Massamá e Monte Abraão · 5eceaf | Ativo | €210,000 | €4,286 | 18.9% | 55 | 74 |
| travessa Alice Oeiras, 2 | Ativo | €258,000 | €3,969 | 24.9% | 60 | 74 |
| avenida de Santa Maria | Ativo | €250,000 | €4,464 | 15.5% | 60 | 69 |
| Venteira · 4a7fb0 | Ativo | €255,000 | €5,667 | 7.2% | — | 62 |
| Mediana | €252,500 | €4,375 | 17.2% | 60 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um preço de listagem de €222,000 em comparação a um valor justo de €183,750, resultando num desvio de 20,8%. Embora a rentabilidade do arrendamento esteja em 4% bruto, o elevado preço de compra diminui a atratividade geral do investimento. Arrendamento familiar Com uma classificação de 78/100 para o bairro e uma pontuação de habitabilidade relativamente decente, pode apelar a famílias que procuram alojamento a longo prazo. No entanto, o aumento de 20,8% em relação ao valor justo implica que está sobrevalorizada, reduzindo o potencial de um retorno sólido. Compra e manutenção Dada a valorização atual de €222,000 em relação a um valor justo de €183,750, a propriedade reflete um prémio significativo de 20,8% que compromete o seu potencial de compra e manutenção. Embora a localização suburbana contribua para a habitabilidade, o preço excessivo pode dificultar a valorização futura. Não é ideal para arrendamento de férias A pontuação da condição da propriedade de 54/100 sugere que pode não atender aos padrões tipicamente desejados para arrendamentos de férias a curto prazo, complicando ainda mais a sua viabilidade neste mercado. Além disso, estar sobrevalorizada em €222,000 limita a sua atratividade em comparação com alternativas mais competitivamente precificadas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco considerável de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados para o proprietário do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 253 267 €
- Capital próprio necessário
- 75 667 €
- Prestação mensal
- 749 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -385 €
- Preço222 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6146 €
- Imposto do Selo (escritura)1776 €
- Imposto do Selo (crédito)1066 €
- Escritura, registo e banco2033 €
- Obras20 247 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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