Moradia T3, 160 m² em São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, Matosinhos
Moradia T3 com 160 m² em São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, Matosinhos, à venda por 598 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 620 622 €, em linha com o preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 160 m², construído em 1989, certificado energético E. Localizado em rua Nova do Estádio, freguesia de São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. A propriedade abrange dois lotes independentes, oferecendo potencial para desenvolvimento adicional juntamente com uma moderna residência familiar bem mantida e uma convidativa área de piscina.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €598,000 está posicionado ligeiramente abaixo do valor justo de €620,622, com uma diferença de €22,622 (3,6%). Veredicto: ao preço justo. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda envolve uma atualização potencial de características para capitalizar sobre a procura do mercado, visando uma maior margem de lucro ao listar a um preço competitivo. Buy-to-let angle. Uma estratégia de rendimento de arrendamento indica um rendimento bruto de 3%, gerando aproximadamente €1,495 por mês, atraindo famílias e estudantes na área suburbana do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €620,622 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €598,000 situa-se €22,622 (3.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €598,000 face à base da zona de rua Nova do Estádio de €513,161 (€3,207/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €513,161, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €620,622 (€3,879/m²), uma diferença de €22,622 (3.6%) face ao preço pedido de €598,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Nova do Estádio | Imóvel em análise | €598,000 | €3,738 | — | 73 | 72 |
| avenida da Boavista | Ativo | €1,500,000 | €4,839 | 29.5% | 70 | 78 |
| parque da Cidade | Ativo | €535,000 | €4,280 | 14.5% | 74 | 75 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · ba5b77 | Ativo | €370,000 | €2,913 | 22.0% | 82 | 68 |
| estrada da Circunvalação | Ativo | €313,000 | €3,478 | 6.9% | 68 | 64 |
| Mediana | €452,500 | €3,879 | 3.8% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 3%, que está alinhado com as taxas de mercado na área suburbana do Porto. Dada a sua avaliação justa e condição de qualidade, apresenta uma opção estável para investimentos em arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Com uma classificação de bairro de 72/100, a área proporciona um ambiente desejável para famílias à procura de habitação. O valor justo de €620,622 suporta o potencial para uma procura modesta de arrendamento entre famílias em busca de alojamentos de qualidade. Alojamento estudantil A proximidade a instituições de ensino na região torna esta propriedade adequada para considerações de alojamento estudantil. Embora o rendimento do mercado seja modesto, a avaliação justa reflete expectativas razoáveis para taxas de ocupação entre estudantes na área. Não ideal para: Arrendamento de férias a curto prazo, Mercado de luxo, Renovação com valor acrescentado.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O escore combinado de 70/100 tanto para a estabilidade económica quanto para a estabilidade dos inquilinos sugere um risco moderado de flutuações económicas afetarem a receita de aluguer, o que pode levar a potenciais vazios ou redução da rentabilidade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 661 605 €
- Capital próprio necessário
- 183 205 €
- Prestação mensal
- 2095 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1365 €
- Preço598 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões35 140 €
- Imposto do Selo (escritura)4784 €
- Imposto do Selo (crédito)2870 €
- Escritura, registo e banco2935 €
- Obras17 875 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (313 000 €–1 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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