Apartamento em Arroios
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Apartamento T6 com 228 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 1 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 026 729 €, 10,7% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo art déco, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T6 com 3 casas de banho de 228 m², no 4º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma sala de estar com varanda com vista para espaços verdes exuberantes e três quartos com varandas privadas para maior usufruto ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €1,150,000 está acima do valor justo de €1,026,729, representando um excesso de €123,271 (12,0%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,026,729 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,150,000 situa-se €123,271 (12.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,150,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €1,014,721 (€4,451/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 52/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,014,721, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,026,729 (€4,503/m²), uma diferença de €123,271 (12.0%) face ao preço pedido de €1,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 16269e | Imóvel em análise | €1,150,000 | €5,044 | — | 48 | 78 |
| rua Palmira, 13 | Ativo | €320,000 | €2,735 | 45.8% | — | 81 |
| avenida João | Ativo | €947,000 | €4,783 | 5.2% | 50 | 90 |
| praça de Alvalade | Ativo | €1,150,000 | €4,600 | 8.8% | 50 | 80 |
| rua Domingos Sequeira, 66 | Ativo | €4,150,000 | €19,393 | 284.5% | 52 | 79 |
| Mediana | €1,048,500 | €4,692 | 7.0% | 50 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço pedido de €1.150.000 reflete uma diferença de 12,0% acima do seu valor justo de €1.026.729, tornando-o uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,8% e uma pontuação de condição de 52/100, os potenciais retornos não justificam o preço atual do imóvel. Arrendamento de férias de curto prazo Com um preço de lista de €1.150.000, a propriedade parece estar sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €1.026.729, o que diminui a sua atratividade para oportunidades de arrendamento de férias de curto prazo. A pontuação de condição mais baixa complica ainda mais a justificativa do investimento, uma vez que o rendimento de 2,8% não é suficiente para competir no mercado de arrendamento de curto prazo. Comprar e manter Esta propriedade, com um preço de €1.150.000, excede o seu valor justo em 12,0%, resultando numa situação onde uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido ao custo elevado. A combinação de um rendimento baixo de 2,8% e uma avaliação de condição desfavorável indica que o investimento pode não proporcionar retornos adequados ao longo do período de detenção.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Apesar de uma elevada pontuação de estabilidade económica de 82/100, a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica potenciais flutuações na retenção de inquilinos que poderiam afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 354 897 €
- Capital próprio necessário
- 434 897 €
- Prestação mensal
- 3879 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2808 €
- Preço1 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões69 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9200 €
- Imposto do Selo (crédito)5520 €
- Escritura, registo e banco4260 €
- Obras116 917 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (320 000 €–4 150 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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