Apartamento T2, 112 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Apartamento T2 com 112 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 353 043 €, em linha com o preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 112 m², construído em 2003, certificado energético C. Localizado em avenida º de Portugal, 27, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma acolhedora lareira na sala de estar, aumentando o calor e o caráter do espaço, e um agradável terraço para relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 excede o valor justo de €353,043 em €26,957, ou 7.6%, indicando que está ao preço justo no contexto atual de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €353,043 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €26,957 (7.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de avenida º de Portugal, 27 de €311,884 (€2,785/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €311,884, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €353,043 (€3,152/m²), uma diferença de €26,957 (7.6%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida º de Portugal, 27 | Imóvel em análise | €380,000 | €3,393 | — | 75 | 75 |
| Campanhã · ba3b44 | Ativo | €340,000 | €2,537 | 25.2% | 85 | 72 |
| rua Cidade de Bristol Este | Ativo | €290,000 | €3,152 | 7.1% | 75 | 74 |
| rua de São Brás, 267 | Ativo | €360,000 | €3,243 | 4.4% | 80 | 81 |
| Ramalde · 831879 | Ativo | €290,000 | €3,152 | 7.1% | 72 | 73 |
| Mediana | €315,000 | €3,152 | 7.1% | 78 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está avaliada ao preço justo em €380,000, com uma estimativa de valor justo de €353,043, indicando que está adequadamente posicionada no mercado. Com um rendimento bruto de 4,1% e uma classificação de bairro sólida de 75/100, continua a ser uma opção estável para investidores em arrendamentos de longo prazo. Compra e manutenção Apesar da avaliação justa, o investimento detém promessas, uma vez que a diversidade da economia do Porto impulsiona a procura por propriedades tanto a curto como a longo prazo. As condições da propriedade e as comodidades do bairro sugerem que pode proporcionar uma valorização constante ao longo do tempo, embora não demonstre um crescimento explosivo. Arrendamento familiar A localização deste apartamento num bairro vibrante, combinada com uma classificação de condição sólida, torna-o adequado para arrendamentos familiares, oferecendo um equilíbrio entre conveniência e conforto. No entanto, a sua avaliação justa sugere que os investidores devem estar atentos aos retornos potenciais em comparação com outras oportunidades no mercado.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar um risco significativo devido à sua pontuação de estabilidade económica de 80/100, que, embora relativamente forte, sugere uma vulnerabilidade potencial se as condições económicas locais piorarem. Risco de Estabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a previsibilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 413 831 €
- Capital próprio necessário
- 109 831 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -562 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras8855 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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