Apartamento em Oliveira do Douro
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Apartamento T2 com 70 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 228 061 €, 10,6% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e garagem.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 1990, certificado energético D. Localizado freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma marquise ligada à cozinha, aumentando a luminosidade e proporcionando armazenamento adicional, além de acesso a um pátio comum ideal para relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está €26,939 (11.8%) acima do valor justo de €228,061, o que indica que a propriedade está sobrevalorizada. Esta avaliação está alinhada com as tendências atuais do mercado e as condições do imóvel.
Avaliação
Valor justo estimado em €228,061 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €26,939 (11.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, Porto de €225,357 (€3,219/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €225,357, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €228,061 (€3,258/m²), uma diferença de €26,939 (11.8%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oliveira do Douro · 1626d4 | Imóvel em análise | €255,000 | €3,643 | — | 60 | 71 |
| alameda Santa Eulália | Ativo | €180,000 | €4,615 | 26.7% | 58 | 72 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 1f350c | Ativo | €285,000 | €4,071 | 11.8% | 65 | 71 |
| parque da Lavandeira | Ativo | €295,000 | €3,471 | 4.7% | 58 | 70 |
| rua Doutor Joaquim Manuel Costa | Ativo | €250,000 | €2,451 | 32.7% | 64 | 75 |
| Mediana | €267,500 | €3,771 | 3.5% | 61 | 72 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade tem um rendimento bruto de 3,4%, que é inferior ao retorno desejado para investimentos a longo prazo. Juntamente com a sua pontuação de condição de 55/100, esta propriedade representa uma opção sobrevalorizada para esta estratégia, limitando a rentabilidade a longo prazo. Family rental Embora a qualidade do bairro pontue 71/100 e atraia famílias, a observação de que o apartamento está sobrevalorizado diminui a sua atratividade para arrendamentos familiares. Num mercado onde a acessibilidade é fundamental, o preço elevado desta propriedade pode desmotivar potenciais inquilinos. Buy-and-hold Como uma oportunidade de buy-and-hold, esta propriedade não apresenta um investimento atraente dado o desvio de 11,8% do valor justo e o seu rendimento bruto de 3,4%. A manutenção de um ativo sobrevalorizado coloca em risco a estagnação de capital, contradizendo assim o princípio fundamental de acumulação de riqueza através da propriedade. Not ideal for O mercado de luxo e arrendamentos de férias de curto prazo não são adequados para esta propriedade com base nas suas características de condição e preços. Além disso, o alojamento estudantil neste contexto suburbano pode enfrentar também desafios devido à natureza sobrevalorizada e aos fatores económicos da área.
Riscos
Risco potencial de turnover de inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 70/100, existe um risco moderado de elevada rotatividade de inquilinos, o que poderia levar a taxas de vacância aumentadas e a uma redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 443 €
- Capital próprio necessário
- 97 443 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -552 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras32 612 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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