Apartamento em São Domingos de Benfica
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Apartamento T3 com 97 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 629 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 541 950 €, 14% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 97 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado em rua dos Soeiros, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui caixilharia em PVC com vidros duplos para melhor isolamento e uma ampla área social de 40 m² projetada para funcionalidade e entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €629,900 está €87,950 (16.2%) acima do valor justo de €541,950, indicando que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €541,950 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €629,900 situa-se €87,950 (16.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €629,900 face à base da zona de rua dos Soeiros de €644,504 (€6,644/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 31/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €644,504, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €541,950 (€5,587/m²), uma diferença de €87,950 (16.2%) face ao preço pedido de €629,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Soeiros | Imóvel em análise | €629,900 | €6,494 | — | 20 | 74 |
| Odivelas · f14e2d | Ativo | €265,000 | €3,786 | 41.7% | — | 71 |
| avenida das Forças Armadas | Ativo | €450,000 | €4,945 | 23.8% | 40 | 78 |
| alameda das Linhas de Torres | Ativo | €598,000 | €6,229 | 4.1% | 45 | 78 |
| Benfica · 133b4e | Ativo | €599,900 | €6,592 | 1.5% | 20 | 71 |
| Mediana | €524,000 | €5,587 | 14.0% | 40 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €629,900 está significativamente acima do valor justo de €541,950, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 16.2%. Com um rendimento bruto de apenas 2.8%, a propriedade pode não gerar retornos atraentes para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Embora a localização ofereça boas escolas e uma baixa taxa de criminalidade, o preço de €629,900 excede a avaliação justa de €541,950, marcando a propriedade como sobrevalorizada. Famílias à procura de opções de arrendamento podem encontrar mais valor em outros lugares, dado o rendimento limitado e a pontuação de condição de 31/100. Comprar e manter Investir nesta propriedade ao preço de €629,900 não é aconselhável, uma vez que está sobrevalorizada em 16,2% em comparação com o valor justo de €541,950. Com um baixo rendimento bruto de 2,8% e uma baixa pontuação de condição, esta estratégia de comprar e manter pode não proporcionar um crescimento financeiro adequado ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A elevada classificação de estabilidade económica de 80 sugere uma economia local sólida, mas a classificação de estabilidade dos inquilinos de 70 indica potenciais flutuações na retenção de inquilinos e previsibilidade das receitas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 760 712 €
- Capital próprio necessário
- 256 792 €
- Prestação mensal
- 2125 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1568 €
- Preço629 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões37 692 €
- Imposto do Selo (escritura)5039 €
- Imposto do Selo (crédito)3024 €
- Escritura, registo e banco3012 €
- Obras82 046 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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