Moradia T4, 250 m² em Caldas da Rainha - Nossa Senhora do Pópulo, Coto e São Gregório, Caldas da Rainha
Moradia T4 com 250 m² em Caldas da Rainha - Nossa Senhora do Pópulo, Coto e São Gregório, Caldas da Rainha, à venda por 695 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 531 564 €, 23,5% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 250 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Caldas da Rainha - Nossa Senhora do Pópulo, Coto e São Gregório, concelho de Caldas da Rainha, distrito de Leiria. Esta propriedade possui um espaço de escritório dedicado com acesso independente, ideal para trabalho remoto, e uma área de lazer projetada para encontros sociais ao lado da piscina.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €695,000 excede o valor justo de €531,564 em €163,436, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 30,7%. Esta discrepância sugere que os potenciais compradores devem proceder com cautela e considerar negociar para baixo.
Avaliação
Valor justo estimado em €531,564 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €695,000 situa-se €163,436 (30.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €695,000 face à base da zona de Caldas da Rainha - Nossa Senhora do Pópulo, Coto e São Gregório, Caldas da Rainha, Leiria de €483,122 (€1,932/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €483,122, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €531,564 (€2,126/m²), uma diferença de €163,436 (30.7%) face ao preço pedido de €695,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Caldas da Rainha - Nossa Senhora do Pópulo, Coto e São Gregório · 37505b | Imóvel em análise | €695,000 | €2,780 | — | 70 | 57 |
| Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa · f10a1a | Ativo | €610,000 | €2,585 | 7.0% | 85 | 59 |
| urbanização Quinta do Pinheiro Manso | Ativo | €420,000 | €2,625 | 5.6% | 75 | 55 |
| rua Mártires de Timor S / N | Ativo | €420,000 | €1,615 | 41.9% | 74 | 55 |
| rua Mártires de Timor | Ativo | €420,000 | €1,615 | 41.9% | 72 | 58 |
| Mediana | €420,000 | €2,100 | 24.5% | 75 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade a €695,000 está sobrevalorizada, com um valor justo de apenas €531,564, indicando uma diferença significativa de 30.7%. Com um rendimento bruto de apenas 2.4%, o potencial de arrendamento a longo prazo não justifica o elevado preço pedido. Arrendamento familiar Embora a localização rural ofereça um ambiente com baixa criminalidade, a classificação da condição da propriedade de 75/100 e a pontuação do bairro de 57/100 sugerem que pode não atrair famílias em busca de qualidade de vida. O preço elevado de €695,000 torna-a menos atractiva para arrendamentos familiares em comparação com opções similares na área. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é questionável, dado o seu valor de mercado justo de €531,564 em comparação com o preço solicitado de €695,000. A apreciação esperada a longo prazo é debilitada pela atual sobrevalorização e pela baixa taxa de rendimento, indicando potenciais dificuldades em concretizar um retorno lucrativo.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, existe um risco significativo de recessões que podem afetar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 785 287 €
- Capital próprio necessário
- 229 287 €
- Prestação mensal
- 2344 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1789 €
- Preço695 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5560 €
- Imposto do Selo (crédito)3336 €
- Escritura, registo e banco3168 €
- Obras36 523 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 38%).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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