Moradia em Vila do Conde
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Moradia T3 com 127 m² em Vila do Conde, à venda por 415 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 353 703 €, 14,8% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 127 m², construído em 1996, certificado energético D. Localizado em rua do Aqueduto, 35, freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma garagem box e uma área de lazer exterior completa com jardim e churrasqueira, ideal para receber e relaxar num ambiente histórico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €415,000 está significativamente acima do valor justo de €353,703, representando uma sobrevalorização de €61,297 (17.3%). Esta discrepância sugere que a propriedade pode não atrair compradores em busca de valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €353,703 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €415,000 situa-se €61,297 (17.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €415,000 face à base da zona de rua do Aqueduto, 35 de €297,096 (€2,339/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €297,096, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €353,703 (€2,785/m²), uma diferença de €61,297 (17.3%) face ao preço pedido de €415,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Aqueduto, 35 | Imóvel em análise | €415,000 | €3,268 | — | 76 | 62 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 1e6533 | Ativo | €450,000 | €2,459 | 24.7% | 72 | 60 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 8ee3c0 | Ativo | €764,000 | €4,244 | 29.9% | 75 | 65 |
| avenida Doutor Carlos Pinto Ferreira | Ativo | €700,000 | €3,111 | 4.8% | 80 | 59 |
| rua da Baixa, 3 | Ativo | €450,000 | €2,250 | 31.1% | 75 | 64 |
| Mediana | €575,000 | €2,785 | 14.8% | 75 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta uma atração limitada como investimento em arrendamento de longo prazo devido ao seu preço atual, que está sobreavaliado em 17,3% em comparação com o seu valor justo. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 4,1% e uma classificação de 62/100 para o bairro, o retorno esperado pode não estar alinhado com os critérios de investimento para fluxo de caixa estável. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada em uma área residencial adequada para famílias, está sobrevalorizada a €415,000, ultrapassando o seu valor justo em 17,3%. A classificação de condição de 79/100 reflete padrões aceitáveis, mas o preço premium diminui o apelo para oportunidades de arrendamento familiar. Renovação valorizadora O potencial para renovação valorizadora é limitado pela propriedade estar sobreavaliada em 17,3% acima do seu valor justo, o que impacta a margem para lucro relacionado à renovação após a aquisição. Quaisquer esforços de renovação precisariam ser ponderados em relação ao preço de compra elevado, tornando o investimento menos atraente dadas as condições atuais do mercado.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 65/100, existe um risco moderado de que flutuações nas condições do mercado possam levar a taxas de vacância aumentadas e a uma diminuição da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 453 131 €
- Capital próprio necessário
- 121 131 €
- Prestação mensal
- 1400 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -571 €
- Preço415 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3320 €
- Imposto do Selo (crédito)1992 €
- Escritura, registo e banco2496 €
- Obras9823 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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