Apartamento T3, 99 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T3 com 99 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 279 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 234 194 €, 16,1% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 99 m², no 3º andar, construído em 1980, certificado energético E. Localizado freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento oferece uma vista panorâmica e uma localização central vantajosa, a apenas uma curta viagem de autocarro do terminal rodofluvial para fácil acesso a Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €279,000 excede o valor justo de €234,194 em €44,806 (19.1%), indicando que está sobrevalorizada no mercado atual. Tal discrepância sugere que investidores potenciais podem querer agir com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €234,194 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €279,000 situa-se €44,806 (19.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €279,000 face à base da zona de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, Setúbal de €215,605 (€2,178/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €215,605, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €234,194 (€2,366/m²), uma diferença de €44,806 (19.1%) face ao preço pedido de €279,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 3750c5 | Imóvel em análise | €279,000 | €2,818 | — | 65 | 66 |
| praceta Maria Helena Vieira da Silva S / N | Ativo | €220,000 | €2,366 | 16.1% | 65 | 73 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 438eec | Ativo | €250,000 | €2,212 | 21.5% | 65 | 68 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 831374 | Ativo | €220,000 | €2,366 | 16.1% | 72 | 80 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 133872 | Ativo | €249,000 | €2,515 | 10.8% | 62 | 75 |
| Mediana | €234,500 | €2,366 | 16.0% | 65 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Apesar da potencial estabilidade dos retornos numa área suburbana, a propriedade está sobrevalorizada em 19,1%, afetando significativamente a sua atratividade para investimentos de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,2% e uma classificação de condição de 62/100, a viabilidade financeira é questionável. Arrendamento familiar Embora as famílias possam achar a localização atraente pela proximidade de Lisboa e o acesso razoável a escolas, o preço da propriedade de €279,000 excede o seu valor justo de €234,194. Consequentemente, o investimento é prejudicado pelo elevado preço de entrada e o baixo rendimento de 3,2% num bairro com uma classificação de 66/100. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção para esta propriedade parece imprudente, uma vez que está avaliada em 19,1% acima do valor de mercado justo, o que limita o potencial de valorização. A combinação de um rendimento baixo e uma classificação de condição de 62 em 100 diminui ainda mais a atratividade de manter este ativo a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Dada uma classificação de estabilidade económica de 60, existe um risco notável de que recessões económicas possam impactar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 330 909 €
- Capital próprio necessário
- 107 709 €
- Prestação mensal
- 941 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -640 €
- Preço279 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 136 €
- Imposto do Selo (escritura)2232 €
- Imposto do Selo (crédito)1339 €
- Escritura, registo e banco2170 €
- Obras36 033 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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