Apartamento T3, 91 m² em Campolide, Lisbon
Apartamento T3 com 91 m² em Campolide, Lisbon, à venda por 680 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 515 746 €, 24,2% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 91 m², no 2º andar, construído em 1970, certificado energético C. Localizado freguesia de Campolide, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Adicionais: Este apartamento inclui uma varanda fechada perfeita para uso durante todo o ano e uma sala de armazenamento designada, aumentando a sua praticidade e conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €680,000 está significativamente acima do valor justo de €515,746, marcando uma sobrevalorização de €164,254, ou 31.8%. Isso sugere que os investidores potenciais podem precisar reconsiderar seu ponto de entrada.
Avaliação
Valor justo estimado em €515,746 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €680,000 situa-se €164,254 (31.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €680,000 face à base da zona de Campolide, Lisbon, Lisbon de €403,262 (€4,431/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €403,262, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €515,746 (€5,668/m²), uma diferença de €164,254 (31.8%) face ao preço pedido de €680,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campolide · 3750c7 | Imóvel em análise | €680,000 | €7,473 | — | 82 | 84 |
| Santa Maria Maior · efdb1f | Ativo | €529,900 | €6,308 | 15.6% | 85 | 83 |
| rua Carolina Michaelis de Vasconcelos | Ativo | €529,900 | €5,637 | 24.6% | 80 | 81 |
| rua José da Purificação Chaves, 10 | Ativo | €565,000 | €5,539 | 25.9% | 75 | 82 |
| rua Carolina Michaelis de Vasconcelos, 22 | Ativo | €529,900 | €5,698 | 23.7% | 75 | 79 |
| Mediana | €529,900 | €5,668 | 24.2% | 78 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em €680,000 em comparação com o seu valor justo de €515,746, indicando uma diferença significativa de 31,8% que impacta a rentabilidade potencial. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, este imóvel não apresenta um investimento atrativo para arrendamento de longo prazo no competitivo mercado de Lisboa. Arrendamento de férias de curto prazo Apesar do seu potencial apelo para arrendamentos de curto prazo, o preço de €680,000 excede significativamente o valor de mercado justo de €515,746 em 31,8%. O rendimento atual de 2,5% sugere que os investidores podem ter dificuldade em alcançar retornos favoráveis neste segmento, dada a alta custo de aquisição. Compras e manutenção Optar por uma estratégia de compra e manutenção com esta propriedade não é aconselhável devido à sua sobrevalorização de 31,8% em relação ao valor justo de €515,746. Juntamente com um rendimento bruto de 2,5%, as métricas financeiras sugerem que manter este investimento a longo prazo pode não gerar a valorização ou benefícios de fluxo de caixa desejados.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido a um score de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 732 636 €
- Capital próprio necessário
- 188 636 €
- Prestação mensal
- 2294 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1695 €
- Preço680 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5440 €
- Imposto do Selo (crédito)3264 €
- Escritura, registo e banco3132 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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