Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T3 com 128 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 307 708 €, em linha com o preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 128 m², no 4º andar, construído em 1996, certificado energético E. Localizado em rua João Vieira, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está €12,708 (4.1%) abaixo do valor justo de €307,708. Isso posiciona a propriedade ao preço justo no mercado, indicando uma estratégia de preços razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €307,708 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €12,708 (4.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de rua João Vieira de €283,475 (€2,215/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €283,475, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €307,708 (€2,404/m²), uma diferença de €12,708 (4.1%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua João Vieira | Imóvel em análise | €295,000 | €2,305 | — | 70 | 72 |
| rua Tratado de Tordesilhas, 23 | Ativo | €290,000 | €2,377 | 3.1% | 72 | 73 |
| rua Nampula | Ativo | €399,000 | €3,627 | 57.4% | 88 | 68 |
| rua Doutor Mário Cal Brandão | Ativo | €299,000 | €2,431 | 5.5% | 78 | 72 |
| rua Abel Salazar S / N | Ativo | €285,000 | €2,227 | 3.4% | 72 | 66 |
| Mediana | €294,500 | €2,404 | 4.3% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,8%, tornando-a adequada para arrendamentos estáveis de longo prazo na crescente área do Grande Porto. Dada a proximidade das oportunidades de emprego no Porto, ela deve atrair inquilinos confiáveis que procuram viver nos subúrbios. Comprar e manter Manter esta propriedade pode gerar retornos constantes devido ao seu valor de mercado justo e à forte estabilidade econômica da área de Rio Tinto. Os investidores podem esperar uma apreciação moderada no valor à medida que a demanda regional se mantém consistente. Arrendamento familiar A classificação de condição do bairro de 72/100 torna-a atraente para famílias que procuram um ambiente confortável para viver. Com um tamanho razoável de 128m², este apartamento pode acomodar as necessidades familiares, proporcionando acesso a comodidades locais.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos: Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos em 75/100, há um risco significativo de flutuações no fluxo de caixa se as condições económicas locais piorarem ou se a rotatividade de inquilinos aumentar.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 342 160 €
- Capital próprio necessário
- 106 160 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -555 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras29 920 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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